5月25日，國務(wù)院召開了全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議。盡管會(huì)議之后市場方面未見明顯的情緒反應(yīng)，但就會(huì)議內(nèi)容而言，中央對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的分析非?？陀^和務(wù)實(shí)，目前各地政府也正在研究審議當(dāng)?shù)氐囊粩堊诱邔?shí)施方案，至少從我們投資機(jī)構(gòu)的角度來說，大家的信心已開始逐漸回歸。

本次會(huì)議中，“保市場主體”的基調(diào)貫穿始終，準(zhǔn)確地說，保市場主體就是保就業(yè)、保民生、保經(jīng)濟(jì)。就房地產(chǎn)而言，保房企同樣是保房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)議中提到“加大對(duì)民營企業(yè)的支持力度，盡快矯正對(duì)民營房企信貸收縮的行為”，同時(shí)提出“適當(dāng)提高宏觀杠桿率，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，支持財(cái)務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿”，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策很可能將實(shí)行逆周期調(diào)節(jié)，包括銀行等金融機(jī)構(gòu)將實(shí)質(zhì)性地加大對(duì)民營房企的支持力度，甚至有可能適度放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、額度管控或指標(biāo)考核要求；對(duì)于現(xiàn)金流緊張或還貸困難的房企，金融機(jī)構(gòu)將按照市場化方式予以展期或續(xù)貸；對(duì)優(yōu)質(zhì)房企兼并重組出險(xiǎn)房企或項(xiàng)目的，則加大銀行并購貸、并購債券融資等的支持力度；另外對(duì)于出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也將給予必要的融資支持。除此之外，地方政府在樓市的因城施策方面將獲得更大的權(quán)限，比如各地根據(jù)自身情況通過下調(diào)首付比例、放松限購限貸限售標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸利率或取消限購限售等方式，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正常。

就目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和財(cái)政壓力而言，對(duì)土地財(cái)政依賴度比較高的城市目前可能更多地寄希望于中央對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)大幅松綁、大基建上馬以及繼續(xù)保持寬松的貨幣政策和財(cái)政政策，而中央則更希望地方政府通過減稅降費(fèi)的方式保市場主體、保就業(yè)并以此刺激內(nèi)需和增長。本次會(huì)議中提到，“除非再有特大的自然災(zāi)害，其他的錢就靠地方”，簡單來說，中央層面不可能大水漫灌，地方的錢原則上靠自己解決，因此就前幾天國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》而言，地方政府盤活存量資產(chǎn)，籌集資金、提升財(cái)政可持續(xù)能力以支持新項(xiàng)目建設(shè)才是關(guān)鍵。

5月25日的時(shí)候，江蘇大豐海港控股集團(tuán)有限公司發(fā)行的22大豐海港CP002債券，計(jì)劃發(fā)行總額是5億元，但合規(guī)申購金額卻達(dá)到了303.5億元（其中有效申購金額為298.5億元），債券市場的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒由此可見一斑。根據(jù)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議的精神，后續(xù)地方政府專項(xiàng)債的發(fā)行肯定能更加順暢，不過因?yàn)槟壳啊暗胤秸玫腻X都需要地方政府自己解決”，因此專項(xiàng)債之外地方政府融資平臺(tái)的城投債、城投非標(biāo)融資肯定也能迎來春天。需注意的是，盡管5月18日財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于地方政府隱性債務(wù)問責(zé)典型案例的通報(bào)》，而且前段時(shí)間江蘇、貴州等地還開展了國有平臺(tái)企業(yè)融資中介領(lǐng)域違規(guī)獲利追繳專項(xiàng)行動(dòng)，但從地方專項(xiàng)債可以解決的資金體量以及大基建背景下城投平臺(tái)非公益項(xiàng)目的實(shí)際資金需求來看，城投債后續(xù)的發(fā)行即便可以適當(dāng)放松，增量也仍舊比較有限（因?yàn)榘l(fā)債門檻依然還在），因此城投平臺(tái)的非標(biāo)融資存在大幅上升的壓力，而這倒可以成為很多投資機(jī)構(gòu)新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，市場方面甚至推測今年政府隱債的監(jiān)管力度可能會(huì)適當(dāng)放松。

5月26日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表評(píng)論文章提到，“接下來，各地需要根據(jù)實(shí)際情況因城施策，落實(shí)好房地產(chǎn)金融政策，進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)消費(fèi)預(yù)期。在引導(dǎo)市場預(yù)期的同時(shí)，還要滿足房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人合理信貸需求”。我們注意到，不管是國央企開發(fā)商還是未爆雷的民營房企，目前對(duì)重點(diǎn)二線城市的第二批集中供地的參拍熱情都已明顯提高，各個(gè)城市第二批集中供地放出的地塊質(zhì)量也堪稱上乘，地方政府或許也想推出好貨快速補(bǔ)充財(cái)政。值得一提的是，地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的恢復(fù)卻非常緩慢，市場各方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心仍有待繼續(xù)修復(fù)，我們目前對(duì)地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)也依舊存在一定的顧慮。相反的，我們目前對(duì)城投非標(biāo)業(yè)務(wù)卻異?？春茫覀円嘤X得第二季度至第三季度是大力拓展城投非標(biāo)業(yè)務(wù)的最佳時(shí)機(jī)，從我們最近完成的城投平臺(tái)應(yīng)收債權(quán)融資產(chǎn)品以及“F+EPC”產(chǎn)品的資金投放來看，今年的城投業(yè)務(wù)絕對(duì)能成為地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的優(yōu)選方向。