目前，凱德投資管理所管理的資產(chǎn)規(guī)模約為1150億新元，折合人民幣約為5600億元。新的上市實體將會成為亞洲最大的房地產(chǎn)投資管理公司，也是全球第三大交易所上市的房地產(chǎn)投資管理公司（第一大和第二大分別為加拿大的博楓和美國的黑石）。

備注：資產(chǎn)規(guī)模金額由凱德集團各實體所管理的房地產(chǎn)資產(chǎn)總值按100%物業(yè)賬面價值計算得出，資產(chǎn)管理范圍包含凱德旗下所有上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托、由凱德管理的部分非上市基金的管理公司，以及凱德的全線旅宿管理業(yè)務。

在重組前，凱德集團資產(chǎn)管理規(guī)模世界排名第9，而重組后由于部分業(yè)務被剝離，凱德投資的資產(chǎn)管理規(guī)模將在世界房地產(chǎn)投資管理公司中排名第12位。

從“沖動”到落地

凱德投資上市

此前的重組計劃中，凱德集團表示，一方面凱德將整合旗下的投資管理平臺和旅宿業(yè)務為“凱德投資管理（CLIM）”，并作為新的上市實體計劃年底在新交所上市；另一方面，凱德的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務將進行私有化，并在該計劃實施完成后，由凱騰控股所持有，凱騰控股為淡馬錫集團旗下全資子公司。截至2021年3月，淡馬錫集團為凱德集團的第一大股東，持有凱德集團52%的股權(quán)。

圖片來源：凱德集團

重組后的凱德投資，仍有 80%的資產(chǎn)位于亞洲，覆蓋零售及綜合體、新經(jīng)濟（包括工業(yè)、 物流、產(chǎn)業(yè)園和數(shù)據(jù)中心）、辦公和旅宿幾大業(yè)態(tài)。地域上也將覆蓋 230 個以上的城市和 30 余個國家。

凱德投資的房地產(chǎn)基金管理規(guī)模（FUM）約為830億新元（約人民幣4000億元），通過6個上市房地產(chǎn)投資信托和商業(yè)信托，以及20多個私募基金持有。

圖片來源：元聯(lián)基金

回溯凱德中國的發(fā)展，可以看出凱德的每一次布局和投資調(diào)整，都有明確的部署和目標。

2005年，中國資產(chǎn)證券化發(fā)展也帶給了凱德中國里程碑式的意義。凱德在收購凱德Mall·望京后同年將其出售給凱德商用中國信托（CRCT）。2005年底，CRCT在新交所上市，成為首個投資于中國購物中心的房產(chǎn)信托基金。凱德Mall·望京也成為了其將其在新加坡進行資產(chǎn)證券化的先進經(jīng)驗帶入中國市場的里程碑。

2013年，凱德確立了大力發(fā)展綜合體的戰(zhàn)略。凱德集團對其原本的八大業(yè)務板塊進行了整合并精簡為四個：凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣；脫售在澳洲置地的股份；凱德商用私有化并入集團。

2012年，凱德已在中國開業(yè)寧波、成都來福士廣場，深圳、重慶、上海長寧來福士開始動工。彼時，凱德已經(jīng)落地9座來福士項目。

20多年來，凱德在中國市場的發(fā)展策略已十分明顯。而值得關(guān)注的是，2019年，凱德進行組織架構(gòu)整合，旗下辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開發(fā)和住宅業(yè)務將按照地域管轄；旅宿業(yè)務以及基金和資產(chǎn)管理業(yè)務，則作為兩個獨立板塊垂直管理。兩個垂直管理的業(yè)務板塊，如今則被納入凱德投資上市平臺。

中國市場仍是凱德投資關(guān)注的核心市場，凱德重組公告中提及，未來凱德將以“輕資產(chǎn)”、“資本高效”為錨點，以期實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

“換倉”新經(jīng)濟資產(chǎn)

從1994年第一座辦公樓上海百騰大廈作為起點，到2004年中國第一座來福士上海來福士廣場開業(yè)，再到“綜合體戰(zhàn)略”，凱德集團發(fā)展迅速。

目前，其深度布局一、二線核心城市，管理資產(chǎn)規(guī)模約2800億元，已構(gòu)建的投資物業(yè)儲備超1173億元。

隨著數(shù)字經(jīng)濟、數(shù)據(jù)中心等逐步成為基建熱點，凱德集團投資重心逐步偏向新經(jīng)濟資產(chǎn)類型。目前已在全國布局9個產(chǎn)業(yè)園區(qū)和1個數(shù)據(jù)中心。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面：2021年5月26日，億達中國公告稱，以5.01億元的價格轉(zhuǎn)讓大連軟件園騰飛發(fā)展有限公司50%股份，買方正是凱德集團。目標公司主要從事物業(yè)投資，持有位于中國大連總規(guī)劃建筑面積約為44.37萬平方米的投資物業(yè)。此次收購完成后，凱德將持有該項目100%股權(quán)。

2020年11月，凱德集團首次進軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。其將旗下騰飛新蘇投資組合、騰飛創(chuàng)新大廈、騰飛創(chuàng)新中心、新加坡-杭州科技園一期和二期五個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目和廣州樂峰廣場剩余49%股權(quán)注入房地產(chǎn)投資信托基金凱德商用中國信托（“CRCT”），所獲資金49.45億元用于拓展新項目。據(jù)悉，這是凱德商用中國信托迄今為止最大的一筆產(chǎn)業(yè)園收購，凱德施展了“私募基金+REITs”的雙基金模式。

事實上，凱德集團此前已有意涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)類業(yè)務。2018年，凱德集團和寧波市海曙區(qū)政府投資150億元，合作開發(fā)新一代產(chǎn)業(yè)園項目中新創(chuàng)智（寧波）產(chǎn)業(yè)園，是新加坡企業(yè)與寧波地方政府在市區(qū)范圍內(nèi)的首個同類合作項目。

該產(chǎn)業(yè)園位于國家級寧波臨空經(jīng)濟示范區(qū)的核心范圍內(nèi)，園區(qū)總規(guī)劃面積約1336畝（約89公頃），遠期總建筑規(guī)?？蛇_100萬平方米，開發(fā)周期預計五至八年。該項目預計2021年內(nèi)完工。

2019年7月，凱德集團以533億元收購星橋騰飛，擴充產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別。

2021年6月，凱德集團和中國平安簽署合作協(xié)議，凱德向平安人壽出售中國六個來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)；該資產(chǎn)組合總資產(chǎn)價值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過330億元，該交易預計于2021年三季度完成。通過此筆迄今為止房地產(chǎn)界最大收購案，凱德集團將套現(xiàn)超人民幣96億元。

凱德集團披露，本次交易回籠的資金，將被用于其新擴展的業(yè)務版圖當中去，用于重點投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟資產(chǎn)。其計劃將新經(jīng)濟資產(chǎn)規(guī)模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

公開數(shù)據(jù)顯示，2008至2020年間，交易涉及的六個來福士投資組合所取得的基金管理費率平均約為62個基點。2019年，全年出租率90%以上，部分項目達95%以上；2020年絕大部分項目的出租率仍穩(wěn)定在90%以上。可以看出，來福士資產(chǎn)包是具有穩(wěn)定經(jīng)常性收益的成熟資產(chǎn)。

大規(guī)模布局的背后，凱德集團也在出售很多項目。2019年6月11日，凱德集團宣布旗下子公司及關(guān)聯(lián)公司與凱德商用中國信托達成協(xié)議，向其出售持有中國三家購物中心的公司股權(quán)——哈爾濱的凱德廣場、學府和凱德廣場·埃德蒙頓以及長沙的凱德廣場·雨花亭。此次交易價格為29.6億人民幣，為凱德集團帶來約2.399億新元的收益，凈收益約為0.376億新元。

2018年，凱德以83.65億元向印力出售20個位于非核心城市的購物中心，所獲資金將用于繼續(xù)投資中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

而最新消息也顯示，9月16日，凱德集團與人保資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將圍繞新基建及核心城市商辦不動產(chǎn)等領(lǐng)域，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、辦公樓、購物中心和商業(yè)綜合體等，開展項目投資、私募基金等多層次合作。

未來，“新經(jīng)濟”資產(chǎn)將成為凱德投資重要的發(fā)力點。

以 REITs為契機

持續(xù)輸出凱德輕資產(chǎn)模式

2021年以來，高達87次的房地產(chǎn)調(diào)控政策下壓到全國各地，足見中國政府對于經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”壯士斷腕的決心。重資產(chǎn)模式下，一些房企投資回報率越來越低。加上疫情影響，由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，已是絕大多數(shù)房企的必要之路。

從資本角度來看，輕資產(chǎn)也更受青睞。而凱德作為行業(yè)頭部和先驅(qū)，轉(zhuǎn)型也走在了行業(yè)前列。

凱德集團的輕資產(chǎn)模式是指從集團內(nèi)部孵化到私募基金的開發(fā)培育，再到房地產(chǎn)信托投資基金的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，以PE+REITs模式為核心的完備暢通的投資物業(yè)成長通道。

為了滿足不同類型投資人的需求，凱德將投資物業(yè)按發(fā)展階段分為培育期和成熟期。成熟期的物業(yè)收益率在7%~10%之間，具有穩(wěn)定的分紅能力，適合保守的 REITs 投資人。在此基礎(chǔ)上，凱德將私募基金和REITs按投資物業(yè)類型分為商辦物業(yè)基金、零售物業(yè)基金、出租型公寓基金、城市綜合體基金、工業(yè)物業(yè)基金等。

從資本角度看，據(jù)凱德重組公告中提到，凱德集團與房地產(chǎn)投資公司和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的資本市場表現(xiàn)對比，可以看到，雖然凱德集團表現(xiàn)優(yōu)于其他開發(fā)商，但與單一從事投資的房地產(chǎn)公司對比，差異較大。

據(jù)了解，凱德集團從以傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務為主轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)和費用收益為主，并取得了重大進展。凱德將開發(fā)板塊與投資板塊拆分重組有利于解決此問題，讓新的上市實體更能受到資本市場的青睞。

據(jù)了解，過去十年，凱德股價僅增長了2.7%。而在凱德公布重組計劃后，股價出大幅上漲21%，為自2001年以來最大漲幅。

當然，凱德集團也曾因為債務負擔過重經(jīng)歷了從重資產(chǎn)模式到輕資產(chǎn)運營的蛻變。其成立之初以傳統(tǒng)住宅開發(fā)、投資開發(fā)為主營業(yè)務，其中2001年住宅業(yè)務占總收入61%。

2001年，凱德集團有息負債達到約合 441.04 億元人民幣，凈負債率達 87%，導致當年僅利息費就達約合 20.93 億元人民幣。2001 年，凱德集團造成了約合 13.63 億元人民幣的虧損，ROA僅為1.6%。

基于此，2001年，凱德提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。2001年10月，成立凱德金融推動轉(zhuǎn)型。

2002年，凱德集團成功發(fā)行凱德商用信托，成為新加坡歷史上第一只公募REITs。2004~2010年里，凱德集團又成功發(fā)行凱德商務產(chǎn)業(yè)信托、雅詩閣公寓信托、凱德置地中國信托、凱德商用馬來西亞信托。5只公募REITs構(gòu)成公司成功向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。

凱德集團完成向“開發(fā)商+基金經(jīng)理”的轉(zhuǎn)型后，得益于REITs募集的資金，凱德集團不斷擴大規(guī)模的同時，凱德的負債比例也不斷降低。

據(jù)統(tǒng)計，2002~2007年共收購9項物業(yè)，包括IMM大樓、新加坡廣場、來福士城等優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

此外，在2001~2017年間，公司資產(chǎn)負債率下降7%至48%，凈負債率更大幅下降從112%斬至56%。集團的各項業(yè)務占比也從起初的以住宅地產(chǎn)開發(fā)為重，轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨剔k，產(chǎn)業(yè)園及公寓等相對長期且能貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)為主。

2019年在凱德不動產(chǎn)管理組合中，代表著重資產(chǎn)的傳統(tǒng)住宅類項目僅僅占到8%。

“REITs+PE Funds”成為凱德模式的核心。對資本的循環(huán)利用，也成為凱德集團的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略具體體現(xiàn)。對于高風險、高收益的項目，如開發(fā)物業(yè)和培育期的商業(yè)物業(yè)，凱德主要用房地產(chǎn)私募基金進行投資；對于現(xiàn)金流穩(wěn)定的成熟商業(yè)物業(yè)，凱德主要用REITs進行投資。而REITs通常對私募基金培育的項目具有優(yōu)先購買權(quán)，凱德已經(jīng)形成了“私募基金培育，再打包出售給REITs”的雙基金配對運作模式。