投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
從上個月流傳出，自然資源部關于給22個城市集中供地指導的消息以來，目前已有不少城市將這個政策執(zhí)行落地，也有一部分城市正在研討醞釀這個政策當中。作為地產投資人，最為關注的莫過于每個城市分別在什么時間供地拍賣，以便合理安排工作計劃。
今天這篇文章，我們就結合最近已經出臺和即將出臺政策的城市，進行了一次梳理，希望對大家的工作有所裨益。
天津，是最早發(fā)文的城市。早在2月23日上午，天津市規(guī)劃和自然資源局就已經發(fā)文，內容明確規(guī)定天津市全年的供地次數不超過三次，并且這三次集中供地的時間分別為3、6、9月份的中旬發(fā)布出讓公告。
緊跟其后的是鄭州市，鄭州市規(guī)劃和自然資源局在2月23日下午，就發(fā)文緊急暫停了當下的供地。明確告知其下屬的航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止再單獨發(fā)布土地出讓公告，需要由市局，根據自然資源部的指導文件，統(tǒng)一發(fā)布供地信息并掛網。但是鄭州市的具體土地出讓時間，后續(xù)并沒有出具細則，圈內有內部版本流出。
青島市在2月24日，也官宣了集中供地的政策，根據青島市規(guī)劃和自然資源局網站上，發(fā)布了一個關于落實上級要求，部署2021年住宅土地供應工作的公告，明確指出要集中分為三次土地出讓，但是并未下發(fā)具體的三次供應時間。有網上傳出的消息，青島市三次集中供地的時間，分別在4、7、11這三個月。
濟南市在2月25號，也有類似的內部文件傳出，并在官網上發(fā)布了嚴格落實土地供應分類調控的有關要求。在前一天，一份濟南市自然資源和規(guī)劃局的內部文件，顯示了濟南市的集中供地的時間，已經進行了確定，分別為5月上旬、8月下旬、10月下旬。
南京在近期也官宣了，在3月1日下午，一份加蓋南京市土地儲備中心的名為《2021年全市經營性用地擬上市地塊前期工作推進會議方案（代會議通知）》的文件，在南京地產圈內傳播。文件中提到，南京市規(guī)劃和自然資源局，聯合南京市土地儲備中心，將梳理土地上市計劃，分別在4、7、10這三個月集中安排土地掛網上市。
除了這上面的五個城市，其他城市也在陸續(xù)制定集中供地的政策，以及具體的時間表，有的城市已經有了內部時間版本，確定了上市的三個月分別的時間。
為此，我們經過一些同行打聽，將這22個城市的供地時間，整理成了一張詳細的圖表。
通過上面多個城市的對比，大家不難發(fā)現，這些城市的供地時間，大多都集中在3-11月這個時間段內，扎堆的效應明顯。雙集中供地政策，對整個行業(yè)有不小的沖擊，對于各地的房地產市場也是影響極大，但是每個城市受到的影響不一而同。按照城市房地產市場情況和受影響不同，具體可以分為三類：
一類是房地產高熱的城市，主要包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、合肥、寧波、武漢這幾個城市。這些城市的房地產市場，這從去年底到現在一直保持高熱度，部分區(qū)域或者整個城市存在漲價的勢頭。集中供地會導致這類城市的房地產市場，總體供應偏緊，住宅市場的熱度波動更加劇烈，同時交易的需求會延伸到二手房領域，讓二手房市場再度火爆。這類城市的周邊不限購區(qū)縣房地產市場，也會成為受益對象。從土拍市場來講，這類城市土拍競爭將會更加激烈，溢價率并不會有明顯下降，一些熱門地塊，甚至會發(fā)生更多房企爭搶的局面。
另一類是市場保持總體平衡的城市，主要包括重慶、廈門、蘇州、長沙、濟南、青島、無錫這幾個城四。因為這些城市的房地產市場供求，呈現整體平衡的局面，集中供地就會帶來后期項目開盤集中上市的效果，扎堆上市導致去化壓力加大，而且會導致房地產市場的季節(jié)性波動加大。
還有一類是房地產面臨壓力的城市，主要包括長春、沈陽、天津、福州、鄭州這幾個城市。這一類城市在新政策出臺之前，樓市的熱度就已經不高，很多房企的項目存在去化的壓力，此前已有一些房企進行促銷手段。集中供地的政策，會大大加劇庫存壓力，加劇各大項目之間的去化競爭，為了加快銷售回款，房企將會考慮更多的促銷手段。這類城市的土地，存在局部過剩地情況，集中供地會加劇土地的兩極分化，熱門地塊溢價率高，冷門地塊流拍的現象會加劇。
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