尋瑕記 作者：尋瑕小姐姐
如果說房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的夜壺，那房地產(chǎn)信托恐怕就是夜壺的影子。
23號文一出，今年以來重回火熱的土拍市場和土地前融，降溫了。
用了十年的房地產(chǎn)大信托模式喊停了，股權(quán)投資+債權(quán)次級，股權(quán)投資+股東借款一一陣亡了，花樣翻新的應(yīng)收賬款收益權(quán)、特定資產(chǎn)收益權(quán)倒在了監(jiān)管毒辣老到的調(diào)控指揮棒下。
信托圈里先是感慨“又來活兒了”，再是驚恐“動真格的啊”，環(huán)顧四周，可用的模式只剩下堂堂正正的432，借殼錯(cuò)位的432，和一直在嘗試，很少能落地的真股權(quán)。
01
分裂的房價(jià)里，藏著一個(gè)折疊的中國。
2016年10月開啟的上一輪調(diào)控劃定了16個(gè)熱點(diǎn)城市，某信托大佬當(dāng)即拍板，好，16城，50強(qiáng)，準(zhǔn)入?yún)^(qū)域有了，合作主體有了，就這么干。
2019版“三三四十”嚴(yán)控地產(chǎn)融資的背后，是4月70大中城市中有67城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，3月這個(gè)數(shù)字是65城，2月則只有57城。
與此同時(shí)，一季度房地產(chǎn)類信托募集資金1674.79億元，同比增長25.71%，遙相輝映的，是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類集合信托逆勢上揚(yáng)，成立規(guī)模1149.57億元，同比增長161.27%。
拿地的房企規(guī)模饑渴，賣地的城投巨債纏身，夜壺的蓋子，也快壓不住了。
4月19日，中央ZZ局會議重提“房住不炒”。
同日，住建部對2019年第一季度房價(jià)、地價(jià)波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
5月18日，住建部又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
東北鶴崗1.6萬元買套房的消息刷屏，廣東河源房價(jià)最低跌到2千多元一平米，湖南婁底最低950元一平米，邵陽最低550元一平米。
一邊是火焰，另一邊是冰山。2018年說了一整年的樓市大分化，開始了。
2016年，蘇州、廈門、合肥、南京，被稱為樓市新四小龍。
2017年，光環(huán)則屬于西安、鄭州、武漢、成都。
2018年，一線樓市開始反彈，三四線最后反撲。
2019年，蟄伏了近三年的二線熱點(diǎn)城市逐步進(jìn)入回升通道。尤其是那些，既不是炒上天的準(zhǔn)一線，又不是省會的真網(wǎng)紅，比如剛剛被精準(zhǔn)調(diào)控的蘇州。
中國有34個(gè)省級行政區(qū)，334個(gè)地級市，2876個(gè)縣，960萬平方千米的土地上承載了14億人口，城市的能級和人口規(guī)模實(shí)在相差太大了。
人口流向出現(xiàn)冷熱分野，城市的盛衰呈現(xiàn)高下之別，各行各業(yè)的分化現(xiàn)象也愈加明顯。
過去，要判斷經(jīng)濟(jì)好不好，只需要幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的觀察視角，比如農(nóng)民工的就業(yè)狀況、酒店的客房入住率、社會用電量增速等就可以了。如今，指標(biāo)、結(jié)構(gòu)和現(xiàn)象產(chǎn)生背離，經(jīng)濟(jì)增速不斷下行，保就業(yè)力度空前，但失業(yè)率并沒有明顯下滑，盡管大學(xué)生找工作難度加大，但民工荒卻依舊出現(xiàn)；經(jīng)濟(jì)型酒店總體過剩，五星級酒店會務(wù)火爆；社會用電量增速回升，企業(yè)倒閉卻逐年數(shù)量增加。
馬太效應(yīng)告訴我們，落后未必能迎頭趕上，有差距可能會變得更大。
投射到房價(jià)上，一線城市穩(wěn)中略升，二線城市搶人大戰(zhàn)，三四線人口凈流出。小鎮(zhèn)青年從逃離北上廣變成重返北上廣，所求所望無非是，不要拿著三四線的工資，背著泡沫化的物價(jià)，享受十八線的服務(wù)，過著一日955，永遠(yuǎn)955的當(dāng)下和未來。
一葉知秋的時(shí)代過去了，寒冬臘月抑或盛夏光年，都不如小陽春的醉人明媚。
從城鎮(zhèn)化到都市化，這是過去幾年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場在需求層面得到的有力支撐，4月國家發(fā)改委還在《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)》里喊出了放寬落戶限制，為過往的城鎮(zhèn)化道路糾偏。
與此同時(shí)，從限價(jià)、限購、限貸，到后來的限售、限離，再到如今的“只租不售地塊出讓”，每一項(xiàng)對于樓市的舉措，都自帶推倒重來的氣魄，每一塊一線城市的土地上都綁定了至少30%-50%的配建面積，每一個(gè)看起來蠢蠢欲動的潛在熱點(diǎn)城市，限購限售政策都分毫不讓，紋絲不動。
而那些率先放開限購限售的城市，都面臨在人散財(cái)失的一片荒涼中，迎接樓市的真相。
一邊香港化，一邊鶴崗化；一邊妖魔化，一邊僵尸化。
把每一座城市都比作一家上市公司，房產(chǎn)就是城市的股票，就業(yè)資源就是城市的基本面，房租就是分紅，開發(fā)商就是證券公司，造房子就等于增發(fā)股票，人口流入就是不斷增加股票的流動性，棚改貨幣化這種大招，就像是飲鴆止渴欲罷不能的市值管理。
一旦監(jiān)管趨嚴(yán)，風(fēng)口轉(zhuǎn)向，游資聞風(fēng)撤離，房價(jià)稀里嘩啦碎了一地。
這些年里的周期輪回，風(fēng)水交替，城市也如同A股盤面的板塊輪動，就像上市公司會重組會退市，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在此處衰敗，新興產(chǎn)業(yè)在別處升級，城市如果持續(xù)人口凈流出，資源不斷凋敝，也會在年輕人的逃離中，逐漸逝去。
02
房企的分化，更是風(fēng)流云散，一別如雨。
融創(chuàng)、富力、萬達(dá)三巨頭的世紀(jì)交易回響仍在，三巨頭命運(yùn)已是迥然。
融創(chuàng)在今年1月斥資125.53億接手泛海旗下北京、上海核心地塊。孫宏斌3月剛喊出“2019年拿地要非常小心”，4月就先后拿下上海崇明的兩宗土地、無錫的兩宗土地、并在南昌和徐州斬獲連連，還在武漢集中成交的10宗地里砸下152.38億元豪取4宗。
房企的土地儲備是糧草，資金儲備是錢袋，缺一不可。糧草先行，錢袋充裕，融創(chuàng)在主流金融機(jī)構(gòu)都掛上了戰(zhàn)略合作的專家號，這邊土拍市場剛落錘，那邊信托前融批單就來了，市場上問問，誰家還沒有點(diǎn)融創(chuàng)的授信余糧。
富力則在2008年過早押注商業(yè)地產(chǎn)，2015年拿地策略轉(zhuǎn)為保守，接連兩次錯(cuò)失黃金十年的翻盤良機(jī)，在華南五虎的比拼中被乘著三四線棚改東風(fēng)的恒大和碧桂園甩下陣來，2017年199億拿下77間萬達(dá)酒店，還耗資數(shù)十億連續(xù)吃下萬達(dá)兩個(gè)海外項(xiàng)目，被生生的拖進(jìn)了債務(wù)的泥潭里。
這邊廂，經(jīng)過兩年的資產(chǎn)大甩賣，賣掉了萬達(dá)文旅和幾乎所有的海外項(xiàng)目，輕裝上陣的王首富帶著沈陽的800億、甘肅的450億、延安的120億、潮州的200億，合計(jì)1570億投資，榮耀歸來。除了支援大西北，還重新殺回了足球圈。
拿地狂魔縱橫阡陌，華南猛虎退隱山林，只有老王，還是那個(gè)老王。
就連三巨頭的二代們，都走出了不同的人生曲線。
王思聰經(jīng)歷IG奪冠和熊貓直播破產(chǎn)的東方不亮西方亮，不僅在電競賽場完成了完整的產(chǎn)業(yè)布局，普思資本也投出了紫晶存儲和安翰科技兩家科創(chuàng)板受理企業(yè)，普思資本位列第三大股東的網(wǎng)魚網(wǎng)咖也將在下半年赴美上市。
孫喆一則在春節(jié)后進(jìn)入融創(chuàng)總部開始接班之旅，在融創(chuàng)文化集團(tuán)這個(gè)并非全然地產(chǎn)化的過渡性平臺上與順馳時(shí)代的老臣們和集團(tuán)高管們的逐步磨合。
富力的公子張量與王思聰同為新京城四少，他先是接手了老爹的力量礦業(yè)成為實(shí)控人，又成立了實(shí)地地產(chǎn)繼承衣缽干到百強(qiáng)，而后轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資，讓自己的網(wǎng)紅臉女友在旗下的黑洞投資當(dāng)起了合伙人，共享單車熱的時(shí)候投了優(yōu)拜單車、小藍(lán)單車，互聯(lián)網(wǎng)金融熱時(shí)投了握手金融，區(qū)塊鏈熱的時(shí)候投了幣安。大部分，都是黑洞。
雞湯說條條大路通羅馬，奈何有人出生就在羅馬。
4月百強(qiáng)房企二線土地新增土儲占比49%，創(chuàng)出新高；拿地銷售金額比為0.38，為2019年以來最高；二線城市的賣地收入在全國賣地總收入中占比70%以上。
音樂再次響起，舞臺上閃耀的，除了拿地狂魔融創(chuàng)，還有并購天使世貿(mào)。
世茂房地產(chǎn)懷揣著496億現(xiàn)金，和連續(xù)4年6%以下的綜合融資成本，不僅在公開招拍掛市場上表現(xiàn)活躍，還頻頻出手并購其他房企的核心資產(chǎn)，在房企債務(wù)壓頂?shù)?019年，開啟了收割模式。
泰禾昆山、泰禾佛山、泰禾增城、泰禾杭州、泰禾漳州、泰禾南昌、泰禾蔣村，7個(gè)項(xiàng)目總計(jì)耗費(fèi)77.24億，拿下泰禾這些年四處搜羅的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也解了黃老板的圍。
曾經(jīng)是“杠桿出奇跡”“銷售2000億”的泰禾，如今變成市場上命懸一線的走鋼絲者，“這個(gè)月的中票會不會崩？”“下個(gè)月的私募債會不會崩？”，降價(jià)、賣地、找錢、還債，更引來了交易所的諸多問詢，所幸的是，資產(chǎn)的成色還夠出眾，院子系產(chǎn)品的品質(zhì)還有市場認(rèn)同，降價(jià)搶去化的決心雖然下得晚了一些，但總算沒有讓一眾債權(quán)人把桌子掀翻。
債務(wù)繩索緊繃到極限之時(shí)，黃老板也想效仿王文學(xué)讓渡股權(quán)脫困，找過國企，找過一哥，還找過兩家同被綁在一條船上的金融機(jī)構(gòu)，最終，還是閩系更懂閩系。
在民企降負(fù)債的同時(shí)，央企則啟動了低成本融資，逆周期拿地的的突圍計(jì)劃。前四個(gè)月，保利、中海、華潤的銷售增幅均超過20%，在土地市場的表現(xiàn)也更為積極，發(fā)力溢價(jià)摘地，要在新一輪房地產(chǎn)周期強(qiáng)勢逆襲。
至于2018年圍困于環(huán)京水逆的華夏幸福，則進(jìn)入了雙總部的新格局，北方總部仍由孟驚主導(dǎo)原有業(yè)務(wù)，南方總部則迎來了華潤的靈魂舵手吳向東，與此前就位的俞健搭起了班子。迎來了“人到位，錢到位”的華夏幸福，也加快了拿地補(bǔ)倉的力度，“地到位”“投資到位”，攜平安的紅翎光環(huán)進(jìn)軍粵港澳大灣區(qū)。
恒大在與FF和解后，開啟了造車野蠻人模式，四處狩獵。買下瑞典NEVS，卡耐新能源和荷蘭輪轂電機(jī)公司，參股廣匯集團(tuán)，入股瑞典超跑公司柯尼塞格，更在南沙圈地作為恒大造車的橋頭堡。
車間主任出身的許老板看來是要在造車這條路上走到飛起。
楊國強(qiáng)則在碧桂園全國工地頻頻出事、發(fā)布會現(xiàn)場大派香奈兒都安撫不了記者們的風(fēng)口浪尖，大力發(fā)展機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，要把安全生產(chǎn)事故，消滅在林立的機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園里。
至于早已被賈躍亭夢想窒息過的孫宏斌，在2018年的業(yè)績發(fā)布會上，面對機(jī)器人好還是新能源車好的靈魂之問，毫不猶豫的回答說：
還是房地產(chǎn)好。
百強(qiáng)房企相愛相殺，地產(chǎn)大佬戰(zhàn)火正酣，這一場權(quán)力的游戲，遠(yuǎn)未終局。
03
音樂不停歇，夜壺不休息。
最近十年，全球最堅(jiān)硬的兩大資產(chǎn)泡沫，一個(gè)是中國樓市，一個(gè)是美國股市。人生的兩大幻覺，一個(gè)是美股會跌，一個(gè)是房價(jià)會跌。
房地產(chǎn)泡沫就像一顆綁在中國經(jīng)濟(jì)身上的定時(shí)炸彈，樓市調(diào)控就是拆彈。
2018年去杠桿，金融嚴(yán)監(jiān)管下房企的其他融資渠道受阻，表外資金回表造成房地產(chǎn)對公貸款大幅回升。房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了2017年的最嚴(yán)調(diào)控年之后，呈現(xiàn)出政府調(diào)控與市場供需多方的博弈。
2019年穩(wěn)增長，房地產(chǎn)市場有所抬頭，資產(chǎn)荒背景下，私募基金無論是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還債權(quán)類業(yè)務(wù)都受到嚴(yán)控，券商資管非標(biāo)口徑不勝其嚴(yán)，銀行低成本資金搶頭部客戶熱點(diǎn)城市開發(fā)貸項(xiàng)目，在拿地這個(gè)融資的七寸命脈上，信托公司土地前融業(yè)務(wù)如火如荼，也折射出各地方監(jiān)管局尺度寬嚴(yán)不一。
但是房住不炒，因城施策的主基調(diào)未變，貨幣政策進(jìn)一步放松的空間縮小，居民杠桿加無可加，23號文也給房企外部融資帶來新的壓力。
“清風(fēng)半夜驚蟬，聽取漲聲一片”的盛景，怕是難再重現(xiàn)。
守住剛需城市，找準(zhǔn)剛需產(chǎn)品，拿好剛需融資，才是新一輪地產(chǎn)周期里的生存要義。
自2014年開始，中國房地產(chǎn)市場在調(diào)控與冒進(jìn)中開始了一波長達(dá)50多個(gè)月的上揚(yáng)行情，但是房價(jià)的快速上漲也讓樓市淪為賭場。
曾經(jīng)的賭客加了杠桿，退了又進(jìn)，總是贏總是贏，但時(shí)至今日，需要仔細(xì)思考的是：
房子，究竟還是不是一個(gè)好的投資品？
資產(chǎn)界注：本文來自微信公眾號尋瑕記（ID：xunxiajun），作者：尋瑕小姐姐。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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