丁祖昱評樓市 作者：克而瑞物管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近年來，物業(yè)服務行業(yè)異軍突起，從三五年前的“陌生”到今天成為新賽道的絕對主角。在過去的2020年，共有18家物業(yè)服務企業(yè)登陸資本市場，超過過往任何一年，新年伊始，又有多家企業(yè)成功上市，截止目前上市企業(yè)總量達到45家，截至2月底，45支物業(yè)股總市值8049億人民幣，較2020年同期增長178%。
45家企業(yè)中，有34家擁有在A股或H股上市的地產公司背景。與地產股市值整體下滑不同，物業(yè)股市值正呈現快速上漲的趨勢，未來不排除會有部分物業(yè)股將接近或反超地產股。
物業(yè)板塊市值總值突破八千億人民幣
繼碧桂園服務收購收購藍光嘉寶服務后不久，物業(yè)管理行業(yè)再度迎來重磅收購案，3月4日，龍湖物業(yè)以12.73億元收購億達服務，對應PE14.24倍，
盡管龍湖智慧服務暫時沒上市，但是并不代表著不上市，大手筆收購有可能意味著公司物業(yè)的上市之門正在計劃開啟。
目前市場上仍未登陸資本市場的行業(yè)巨頭僅剩萬科旗下的萬物云和龍湖智慧服務。截至2月底，已有45家物業(yè)服務企業(yè)進入資本市場，總市值8049億人民幣，較2020年同期增長178%。物業(yè)板塊市值均值178.9億人民幣，均值門檻較2020年同期增長48%。
在這45家物業(yè)服務上市企業(yè)中，有34家擁有在A股或H股上市的地產公司背景。
截止至2021年2月，這34家物企中，金科服務及雅生活服務市值已反超其關聯地產公司；碧桂園服務、綠城服務、建業(yè)新生活等已接近其關聯地產公司。
表：地產股和物業(yè)股的目前總體市值情況對比
注：市值為2021/2/26收盤數據，以當天匯率換算人民幣
數據來源：CPIC，克而瑞物管分析
與地產股市值整體下滑不同，物業(yè)股市值正呈現快速上漲的趨勢。一方面，與新入場企業(yè)快速增加有關。在資本助力下，物企上市熱潮不減，2020年已有18家企業(yè)新進入資本市場，創(chuàng)歷史新高。另一方面，雖然2020年下半年物業(yè)板塊股價出現短暫波動，但從整體來看2020年全年仍取得了16.33%的漲幅，同期恒生指數跌幅僅為3.52%。物業(yè)股入場企業(yè)的增多及股價的相對穩(wěn)定，使得整體市值迅速提升。
圖：2014-2021年2月物業(yè)服務企業(yè)上市數量分布
數據來源：CPIC，克而瑞物管分析
據克而瑞物管統(tǒng)計，目前已遞交招股書的物企有10家，均具備地產背景。
表：截至2021年2月末已遞表物企
數據來源：CPIC，克而瑞物管整理
規(guī)模及服務創(chuàng)新是物業(yè)股市值主要支撐
從目前市場來看，相較于地產股的失意，部分物業(yè)股市值已然接近甚至超過關聯地產公司，物業(yè)股市值的反超，主要有兩方面的原因構成：
一方面是由于地產股的想象空間開始受到壓縮。近年來，房地產開發(fā)紅利逐漸褪色，整體開發(fā)增速放緩，針對房價和土地市場的調控不斷壓縮房企利潤空間。2020年“三條紅線”的出臺更加劇了房企在資金獲取方面的難度，約束房企的拓張速度。
另一方面，物企持續(xù)的規(guī)?；瘮U張能力及跨業(yè)態(tài)多元服務的創(chuàng)新能力，使得物業(yè)股極具想象空間，在企業(yè)經營層面成為推高市值的主要因素。
1、持續(xù)的規(guī)?；瘮U張能力
規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎，也是衡量企業(yè)潛力的重要指標之一，規(guī)模擴張也依然是當下物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心。縱觀45支上市物業(yè)股，管理規(guī)模大的企業(yè)市場表現顯著優(yōu)于小體量企業(yè)。以碧桂園服務為例，截至2020年年中，碧桂園服務收入62.7億元，同比增長78.4%；總合約面積7.46億平方米，在管面積3.2億平方米，在管面積同比增速達47.4%。高基數下仍能實現近5成的增速，發(fā)展較快。
上市物企的服務項目大多來源于母公司及關聯公司，而對母公司的依賴過高則會對未來經營帶來風險并導致在資本市場的競爭中處于劣勢。因此，物企紛紛著力第三方項目拓展。雅生活服務與金科服務作為目前唯二市值反超地產公司的物企，其在外拓能力上有著顯著的優(yōu)勢：截至2020年年中，金科服務來自第三方的管理面積約6300萬平方米，占總在管面積的48.5%；雅生活服務來自第三方的管理面積約2.86億平方米，占總在管面積的81.1%，半年增長率超150%。
2、跨業(yè)態(tài)多元服務的創(chuàng)新能力
一方面，物業(yè)服務的業(yè)態(tài)逐漸豐富。物企也逐漸從住宅社區(qū)服務走向更廣闊的空間，商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、場館物業(yè)等非住項目成為物企關注的焦點，龍頭物企更是積極布局城市“大物業(yè)”服務。碧桂園服務推出“城市共生計劃”，協同解決城市碎片化治理的難題；金科服務將智慧科技服務引入城市服務領域，為不同業(yè)態(tài)提供定制化的智慧服務解決方案；雅生活也通過并購進入公建類物業(yè)服務市場。
另一方面，物企的服務內容也在向生活服務延展。物業(yè)管理服務的利潤率相對穩(wěn)定，社區(qū)增值服務一方面貼合業(yè)主的日常生活，具備較高的黏性，另一方面也具備相對更高的利潤率，因而成為物企的新增長點。
表：20H1部分龍頭物企社區(qū)增值服務內容及收入情況
數據來源：企業(yè)年報，克而瑞物管整理
更多物業(yè)股市值將接近或反超地產股
隨著房地產逐步進入“無增長”時代，物業(yè)管理行業(yè)仍保持快速發(fā)展。根據克而瑞物管研究，國內物業(yè)管理行業(yè)管理面積持續(xù)走高，2020年行業(yè)管理規(guī)模超過300億平方米，近5年復合增長率超11%。綜合考慮考慮現有存量物業(yè)覆蓋率提升、房地產開發(fā)增量、非房地產開發(fā)物業(yè)增量以及城市服務、鄉(xiāng)鎮(zhèn)治理等領域的發(fā)展，預計2030年我國物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)?；蚪咏?00億平方米。按照500強物業(yè)服務企業(yè)平均物業(yè)費3.09元/平米·月，并考慮一定的物業(yè)費價格增長，預計2030年基礎物業(yè)服務市場規(guī)模將超過2萬億。
圖：2019-2030年基礎物業(yè)服務市場規(guī)模預測（億㎡）
數據來源：CPIC，克而瑞物管綜合分析
2020年年底及2021年年初，住建部聯合多部門聯合印發(fā)《關于推動物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務的意見》《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式。政策利好之下，社區(qū)增值服務的想象空間被進一步打開。
根據克而瑞物管研究，以百強物業(yè)服務企業(yè)為代表的物企正在加速進入生活服務領域。百強物業(yè)服務企業(yè)的社區(qū)增值服務營收均值從2015年的1.5億元增長至2019年的5.2億元，年復合增長率36.0%，預計2020年將突破20億元，來自社區(qū)增值服務營收的占比也將達到25.5%，較2015年提高6.7個百分點。根據國家統(tǒng)計局數據，2020年全國居民社會消費品零售總額達39萬億，若由物業(yè)服務企業(yè)提供的生活服務能夠達到5%，該市場容量將高達1.95萬億。
圖：2015-2020年（預估）百強物業(yè)服務企業(yè)營收結構及占比
數據來源：CPIC，克而瑞物管綜合分析
我們認為，隨著整個物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展和提升、各大物業(yè)企業(yè)的不斷壯大和完善，未來或將有更多物業(yè)股市值將接近或反超地產股。
2020年，物業(yè)股股價從開年時期的一路上揚，到下半年的震蕩擾動，全年上市物企的平均PE達到36.26倍，遠超地產板塊表現。2021年開年，物業(yè)領域就已出現多筆收并購公告，積極上市的物業(yè)企業(yè)也在不斷增加。
相比房企每年必須通過銷售來產生新的收入而言，物業(yè)服務企業(yè)只要做好服務，每年收入基本可以確定。物業(yè)費的預收模式也保障了物企的現金流。收入的確定性、現金流的穩(wěn)定性、服務的連續(xù)性以及輕資產等特性，成為物業(yè)管理行業(yè)抵御風險的重要“護城河”。
2020年物業(yè)服務企業(yè)在行業(yè)內留下了一抹非常濃重的亮色。2021年，物業(yè)行業(yè)的定義將越來越模糊，隨著物業(yè)服務企業(yè)日益“出圈”，縱向服務挖潛將成為行業(yè)藍海。
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