西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
自6月份以來，好幾家大中型房企的城市更新項(xiàng)目因前融到期后無法續(xù)期，也無法繼續(xù)取得其他融資進(jìn)行貸款置換，目前在前融市場(chǎng)似乎有成為網(wǎng)紅融資項(xiàng)目的趨勢(shì)。
一、城市更新項(xiàng)目的前融變難
自2020年以來，很多民營(yíng)房企（尤其是中小開發(fā)商）都面臨城市更新項(xiàng)目融資無門的問題。除了偏好城市更新項(xiàng)目投資的私人老板外，市場(chǎng)上已很少有機(jī)構(gòu)還有意愿做城市更新項(xiàng)目的前期融資。具體到城市更新項(xiàng)目的融資鏈條方面，以深圳的項(xiàng)目為例，銀行拆遷貸（或更新貸）的介入時(shí)點(diǎn)基本都是拆遷率達(dá)到90%或者項(xiàng)目專規(guī)已通過審批；而在銀行更新貸放款前，雖然有一些信托機(jī)構(gòu)可以提供前融，但因更新項(xiàng)目的風(fēng)控層面存在短板，因此除非是強(qiáng)主體的開發(fā)商或者是有抵押物的情況，不然還是很難取得信托機(jī)構(gòu)的融資。
在存續(xù)的城市更新項(xiàng)目前融中，城市更新基金占了很小一部分，另外的大部分都為信托機(jī)構(gòu)提供的前期融資。受信托機(jī)構(gòu)“兩壓一降”監(jiān)管要求的影響，目前大部分信托機(jī)構(gòu)都面臨地產(chǎn)額度較緊的問題，因此存量信托融資的續(xù)期或者想通過新增授信、借新還舊等方式解決更新項(xiàng)目的融資持續(xù)性問題面臨較大的阻力。就開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)情況而言，以深圳的更新項(xiàng)目為例，開發(fā)商原來取得的融資款已用于項(xiàng)目，但項(xiàng)目未推進(jìn)到雙90%或者過專規(guī)的階段卻無法取得銀行的拆遷貸，因此在無其他現(xiàn)金回流或者其他還款來源的情況下，城市更新項(xiàng)目前融資金的退出將面臨很大的障礙。
值得一提的是，2021年8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，此次發(fā)文的初衷旨在遏制城市更新地產(chǎn)化的模式與傾向，同時(shí)也為避免地方政府借道城市更新進(jìn)行“大拆大建”。盡管上述通知對(duì)深圳、廣州等地的城市更新政策及推進(jìn)規(guī)則尚未有實(shí)質(zhì)性的影響，但上述通知發(fā)布后，全國(guó)各地的城市更新項(xiàng)目推進(jìn)速度還是受到了不同程度的影響。對(duì)于村集體/村股份公司已完成合作招商或已選定意向合作方、前期服務(wù)商的城市更新項(xiàng)目來說，如果開發(fā)商已就該更新項(xiàng)目辦理前融，但項(xiàng)目推進(jìn)速度不佳或很難取得銀行的拆遷貸，那大概率得面臨融資到期后貸款無門的結(jié)局。
二、城市更新項(xiàng)目前融到期后的貸款置換難點(diǎn)
近一個(gè)月以來，很多投資機(jī)構(gòu)找我們合作城市更新項(xiàng)目前融債權(quán)的收購、重整業(yè)務(wù)。從投資策略來看，我們目前主要是關(guān)注以下三個(gè)核心問題：
1. 目標(biāo)項(xiàng)目的存量融資或貸款余額中是否存在超融的問題：比如項(xiàng)目在半年前或一年前申請(qǐng)前融時(shí)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值為10億，但開發(fā)商卻按20億的評(píng)估值取得了12億的前融款（也即評(píng)估值的六成），對(duì)于這種存在超融情況的項(xiàng)目，我們?cè)瓌t上都不會(huì)介入。
2. 目標(biāo)項(xiàng)目是否仍有利潤(rùn)：比如根據(jù)項(xiàng)目的當(dāng)前情況，經(jīng)重新保守測(cè)算后，如確認(rèn)項(xiàng)目沒有利潤(rùn)空間，我們?cè)瓌t上也不會(huì)再介入。
3. 銀行更新貸的置換：以深圳的城市更新項(xiàng)目為例，如已辦理前融的項(xiàng)目在推進(jìn)層面不會(huì)碰到實(shí)質(zhì)性的障礙，比如可以順利達(dá)到銀行更新貸的申請(qǐng)條件并取得更新貸，而且更新流程、拆賠等事項(xiàng)都能順利推進(jìn)，那我們大概率還是可以介入并置換前端的前融資金。
需要注意的是，就募集端而言，目前投資人對(duì)城市更新項(xiàng)目底層資產(chǎn)的關(guān)注度已明顯提高，比如我們與信托、銀行私行合作的“信托+有限合伙”的股權(quán)融資產(chǎn)品中（西政為GP發(fā)起設(shè)立合伙企業(yè)），投資人一般都要求底層的城市更新項(xiàng)目有國(guó)央企兜底，也即我們?cè)谧霎a(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)就需引入國(guó)央企與融資方一起合作。當(dāng)然，如果融資方本身為主體較強(qiáng)的房企或者是能提供抵押物的其他實(shí)力型房企，那大概率上不需要滿足上述要求。
三、各類資金機(jī)構(gòu)對(duì)城市更新項(xiàng)目前融的準(zhǔn)入要求
我們注意到，除了信托、私募等機(jī)構(gòu)外，部分國(guó)企和外資機(jī)構(gòu)的資金也對(duì)城市更新項(xiàng)目的前融存在偏好，對(duì)前融已到期項(xiàng)目也可提供貸款置換，以下以外資機(jī)構(gòu)對(duì)城市更新項(xiàng)目前融的準(zhǔn)入要求為例做相關(guān)介紹和說明。
（一）項(xiàng)目區(qū)域選擇
重點(diǎn)支持深圳、廣州、東莞、中山、佛山、珠海等灣區(qū)核心城市的項(xiàng)目。
（二）融資主體準(zhǔn)入要求
1. 優(yōu)選有境外上市主體或境外架構(gòu)的合作方，全國(guó)房地產(chǎn)銷售百強(qiáng)開發(fā)商；
2. 融資主體的實(shí)控人或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)從事城市更新行業(yè)經(jīng)營(yíng)年限有相應(yīng)要求（如不低于5年）；
3. 具備完整的城市更新項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，如深圳城市更新項(xiàng)目從取得到完成實(shí)施主體經(jīng)歷完整審批流程的項(xiàng)目不少于1個(gè)；
4. 融資主體有儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目，如原則上不低于X個(gè)，其中完成立項(xiàng)的不少于Y個(gè)；
5. 融資主體或其集團(tuán)的綜合實(shí)力較好，股東或集團(tuán)有穩(wěn)定的或可預(yù)見的現(xiàn)金流來源，可有效覆蓋融資負(fù)債本息；有變現(xiàn)能力較強(qiáng)的資產(chǎn)對(duì)負(fù)債的覆蓋度不低于2倍；
6. 如果融資主體系其他開發(fā)商，需由經(jīng)外資機(jī)構(gòu)認(rèn)可的開發(fā)商提供擔(dān)?；虼ā?/p> （三）目標(biāo)項(xiàng)目選擇
在項(xiàng)目選擇上，綜合考慮項(xiàng)目類型、權(quán)利主體及拆遷難度、項(xiàng)目進(jìn)展以及項(xiàng)目收益情況。以下以深圳和廣州區(qū)域項(xiàng)目為例進(jìn)行舉例說明：
（四）放款架構(gòu)示例
1. 境外合作投資模式
2. 境內(nèi)放款投資模式
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 城市更新項(xiàng)目前融到期后的貸款置換
