作者：克而瑞證券

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減。3月份作為房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，“小陽(yáng)春”如期而至，一、二手房成交均超預(yù)期。一手房成交同、環(huán)比漲幅皆超7成，其中一線城市成交規(guī)模更是攀升至歷史高位。

同時(shí)，TOP100房企僅3月份銷(xiāo)售操盤(pán)金額突破萬(wàn)億元，達(dá)到了10918.3億元，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比增長(zhǎng)60.8%，較2020年月均銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)14.1%。 

根據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-3月，26家“B”評(píng)級(jí)及樣本房企全口徑銷(xiāo)售額累計(jì)同比增速均值約為139.1%（除恒大），約有三分之二的房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售翻倍。此外，26家“B”評(píng)級(jí)及樣本房企權(quán)益銷(xiāo)售金額和操盤(pán)金額平均漲幅均超過(guò)了130%。究其原因，主要是去年同期受疫情沖擊，房地產(chǎn)供應(yīng)停擺而造成的銷(xiāo)售低基數(shù)影響。 

具體而言，26家“B”評(píng)級(jí)及樣本房企中，前三月全口徑銷(xiāo)售額增速最為明顯的是大發(fā)地產(chǎn)，漲幅達(dá)到了378%，業(yè)績(jī)亮眼。而德信中國(guó)、弘陽(yáng)、朗詩(shī)、寶龍等全口徑銷(xiāo)售累計(jì)增速均高于200%。

從投資的角度而言，“B”評(píng)級(jí)及樣本房企中有14家入榜前三月新增貨值TOP100，在三條紅線的影響下，多數(shù)企業(yè)仍保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，規(guī)模訴求比較高的中梁、德信、力高、大發(fā)、港龍等補(bǔ)貨較為積極，其中上坤集團(tuán)表現(xiàn)突出。

表：“B”評(píng)級(jí)及樣本房企1-3月克而瑞銷(xiāo)售數(shù)據(jù)（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：易居克而瑞 克而瑞證券研究院

2020年1月1日至3月底，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅14.7%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅13.5%，恒生指數(shù)跌幅0.3%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅12.2%。

聚焦3月份，恒生指數(shù)下降3.6%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)上漲2.1%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲6.3%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊下降4.8%。

整體而言，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)3月走勢(shì)上行，大盤(pán)表現(xiàn)穩(wěn)中略降。

圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)

備注：恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當(dāng)前成分股共10只，分別為：中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍光集團(tuán)、碧桂園、中國(guó)恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

從成交額看，3月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月有所回升。3月該指數(shù)成交額占比周均值83.9%，高于歷史均值83.2%，高于上月周均值81.7%。

圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)周成交額占比情況

備注：香港地產(chǎn)股大樣本篩選邏輯：主業(yè)為地產(chǎn)，業(yè)務(wù)主要來(lái)自大陸或者大陸是重要的發(fā)展區(qū)域，剔除純投資型公司，不含物業(yè)管理及其他地產(chǎn)服務(wù)公司，樣本數(shù)量共計(jì)122家

從估值來(lái)看，地產(chǎn)股持續(xù)受政策及大市影響，2021年3月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，指數(shù)相對(duì)恒指PE繼續(xù)回升。

具體而言，2021年3月相對(duì)恒指成分股的PE周均值為-57.8%，高于2月相對(duì)PE周均值-61.1%，低于2020年全年相對(duì)PE周均值-41.3%?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE周均值為7.20，高于2月周均值7.02，高于2020年全年周均值7.17。恒指成分股3月整體PE周均值為17.05，低于2月周均值18.07，高于2020年全年的周均值12.49。

圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢(shì)

圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)恒指整體PE走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

3月個(gè)股整體表現(xiàn)出色，漲幅TOP5房企分別為寶龍地產(chǎn)、雅居樂(lè)、綠地香港、中國(guó)奧園和中駿控股，平均上漲16.16%，較2月均值有所下滑；其中，寶龍地產(chǎn)漲幅達(dá)25.9%，領(lǐng)漲樣本房企，雅居樂(lè)和綠地香港緊隨其后。

跌幅TOP5房企平均下跌13.4%，禹洲、花樣年、綠城中國(guó)位居前三，值得注意的是，大發(fā)地產(chǎn)繼2月下跌2.4%之后，3月仍在跌幅TOP5中，3月再次下跌8.6%。

表：3月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股漲幅TOP5

備注：最大波動(dòng)率=（最高價(jià)/最低價(jià)-1）*100%

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind Bloomberg 克而證券研究院

表：3月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股跌幅TOP5

備注：最大波動(dòng)率=（最高價(jià)/最低價(jià)-1）*100%

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind Bloomberg 克而證券研究院

受政策及大市影響，自2020年1月以來(lái)，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，但自2021年2月至今克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)走勢(shì)上行，克而瑞領(lǐng)先股指估值平穩(wěn)，指數(shù)相對(duì)恒指PE繼續(xù)回升，整體而言，2021年全年估值存在較大修復(fù)空間，指數(shù)表現(xiàn)值得期待。

房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，估值水平處于歷史低位，隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇。對(duì)于企業(yè)而言，正面臨整體政策環(huán)境邊際收緊的現(xiàn)狀，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化，房企只有積極調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，強(qiáng)化成本控制能力、融資能力及周轉(zhuǎn)速度，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，建立可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能跑贏大市。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 3月克而瑞領(lǐng)先指數(shù)上行，地產(chǎn)股TOP5平均漲16%