投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
1.什么情況征土增稅
《土地增值稅暫行條例》
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
土增稅對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
特別注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權(quán)利在框架范圍內(nèi)自行補(bǔ)充計(jì)稅細(xì)節(jié)。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一致）。這也是土增稅計(jì)算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執(zhí)行口徑，執(zhí)行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動。
2.土增稅的計(jì)算方法
《土地增值稅暫行條例》
土增稅征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。
土增稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，其中增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)金額。
3.土增稅清算收入的確定
《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》
土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第一條規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅銷項(xiàng)稅額。舉個(gè)栗子：
#某地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入10億，向政府部門支付的土地價(jià)款為4個(gè)億，土增稅的計(jì)稅收入為多少?
目前主要有兩種計(jì)算方法：
如廣州=10億-（10億-4億）/1.09*0.09
如江蘇=10億-10億/1.09*0.09
4.土增稅扣除項(xiàng)
《土地增值稅暫行條例》
計(jì)算土增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）開發(fā)土地的成本；包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（三費(fèi)支出）；是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（營改增之后，扣除項(xiàng)目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納的增值稅。）
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：
1、實(shí)際發(fā)生的成本≠土增稅前允許扣除的成本
2、實(shí)操層面，不同地塊、不同項(xiàng)目之間基本無法進(jìn)行成本轉(zhuǎn)移。營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
5.視同銷售的情況
（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定）
納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
國稅函〔2010〕220號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。
結(jié)論：土地增值稅中的視同銷售是以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)來確定。
但是對用于投資的，還應(yīng)注意：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。但凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的不得免征土地增值稅。企業(yè)重組涉及的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅（這就是并購中，資產(chǎn)剝離采用分立的節(jié)稅來源）
上面說的有點(diǎn)繞，說人話就是：登山哥是一家面粉廠，他要和想要做面粉生意的長跑哥合作，登山哥用旗下的土地和廠房作價(jià)入股，這就暫免土增稅。但是，如果是房地產(chǎn)企業(yè)或者和房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，那作價(jià)入股就要視同銷售立即征收土增稅。
6.土增稅的預(yù)征、清算
預(yù)征和清算條件
預(yù)征：
為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，在房地產(chǎn)預(yù)售發(fā)生時(shí)即采取土增稅預(yù)征，通常按銷售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。
清算條件：
1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人自清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上。
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。但實(shí)操層面來講，存在的算法包括兩種，舉個(gè)栗子：
#登山哥收到1億普通住宅預(yù)收房款。其地預(yù)征率為2%，不同地方兩種算法：
算法一：1億/1.09*2%=0.018
算法二：（1億-1億/1.09*3%）*2%=0.019
7、土增稅清算單位、對象
《土增稅清算管理通知》
一、土地增值稅清算應(yīng)該以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。（國稅發(fā)[2006]187號）
二、開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
各地實(shí)際執(zhí)行情況：根據(jù)各地相關(guān)規(guī)定，實(shí)務(wù)中，目前土地增值稅清算單位主要確認(rèn)依據(jù)：發(fā)改委審批投資立項(xiàng)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。一句話，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況決定，不唯證照，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管確認(rèn)清楚。
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原標(biāo)題： 干貨，土增稅，講透了
