陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 
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作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，多元化的拿地方式成為房企如何獲取優(yōu)質(zhì)土儲的重要課題
且在可預見的未來10年里，多元化拿地方式和能力將成為房企的核心競爭力
所謂多元化，是指不僅僅依賴于傳統(tǒng)招拍掛的形式，招拍掛是充分競爭的市場，在充分競爭的市場里是很難獲取超額收益的
收并購、勾地、舊改、一二級聯(lián)動等方式將成為重要的補充，甚至將來所占的比重將會越老越大
收并購和勾地在本公眾號的前寫篇文章中講述的比較多，而本文將著重講述一二級聯(lián)動的模式
主要內(nèi)容包括：
（1）什么是一二級聯(lián)動；
（2）一二級聯(lián)動的優(yōu)勢及意義；
（3）一二級聯(lián)動的流程；
（4）一二級聯(lián)動的模式要點和關(guān)鍵；
（5）如何做到土地款返還及溢價如何分成處理
01
一二級聯(lián)動開發(fā)及意義
首先需要了解什么是一二級聯(lián)動
一二級聯(lián)動是指企業(yè)可同時參與一級開發(fā)及二級開發(fā)
一級開發(fā)也就是生地變?yōu)槭斓兀刈優(yōu)閮舻氐倪^程，通過參與一級整理獲得一級收益
一級企業(yè)借助參與一級整理的先天優(yōu)勢順利摘牌開發(fā)用地，賺取二級開發(fā)收益，從而實現(xiàn)一二級聯(lián)動
一二級聯(lián)動的模式中有兩個重要的參與者和角色：政府、企業(yè)
政府主要負責土地報批、拆遷、安置補償、完善市政配套等，而企業(yè)籌措資金和參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的角色
對于企業(yè)參與一二級聯(lián)動的開發(fā)模式的難點主要在于
（1）社會資本參與一級開發(fā)的可行性
（2）社會資本獲取投資返還款或地價返還等配套政策完善程度
一二級聯(lián)動參與門檻高，但是收益較厚，優(yōu)勢明顯
對于政府而言，一方面可以彌補政府財政不足，加快土地整理力度，另一方面把控土地出讓的節(jié)奏，將各項開發(fā)工作前置完成
對參與企業(yè)而言，提高土地獲取概率的同時，可以獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲備尤其是糧倉型的項目
02
一二級開發(fā)流程
一二級聯(lián)動開發(fā)流程較為復雜，而且每一階段往往都需要相應(yīng)的配套措施
總體來看，主要分為合同簽約階段、土儲實施階段、土地出讓階段、投資款返還階段等四個環(huán)節(jié)
（1）合同簽約階段：
顧名思義，即參與企業(yè)與地方政府的合作開展一級模式約定
企業(yè)和地方政府對項目充分完整的評估后，在一級開發(fā)協(xié)議條款約定談判后
政府會以公開選擇合作方的形式確定中標主體和一級開發(fā)的實施主體
常規(guī)操作是地方政府成立專門的一級開發(fā)機構(gòu)如管委會等，參與企業(yè)通過與管委會展開一級開發(fā)合作
（2）土地儲備階段
該階段主要實施主體是政府，參與企業(yè)主要是前期的資金投入
在參與企業(yè)投資土地儲備資金（做地所需資金）后，地方政府完成征地、拆遷補償、收儲等一級土地整理工作
（3）土地出讓階段
在一級開發(fā)完成后即進入二級階段，而該階段也是一二級能否聯(lián)動起來、能否打通的關(guān)鍵
形式上與普通招拍掛無異，即政府完成地塊收儲，做完地價評估、完成控規(guī)修編等出讓前準備工作后掛牌出讓
此時，一級開發(fā)參與企業(yè)也會參與到地塊的競拍中，表面上與其他參與競拍的企業(yè)無異
但實際上一級開發(fā)企業(yè)可以通過投資款返還、溢價部分分成、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提高獲取概率及出價能力
（4）資金返款階段
對于參與企業(yè)的前期投入資金，在地方政府獲取土地出讓金收入后，將會以合規(guī)的形式返還予參與企業(yè)
近些年來，由于土地財政收支兩條線，直接名義上的土地返還款已經(jīng)很難走通，存在國有資產(chǎn)流失的重大稽核風險
以華夏幸福、中鐵建等典型一二級開發(fā)參與企業(yè)為例，前期投入資金多數(shù)是以前期投資返還款的名義收回，如前期配套建設(shè)、園區(qū)建設(shè)等
除前期投資返還款外，對溢價分成部分也是一級參與企業(yè)重要的收益部分
而對于投資返還款的支付也要遵循嚴苛的原則，一般情況下，政府采取包干形式，包費用、包完成期限
同時要求，專戶共管，?？顚Ｓ迷瓌t，并嚴格控制，直接支付給投資人
03
土地溢價方案的處理
對于嚴格的一二級聯(lián)動項目，土地在二級出讓中所產(chǎn)生的溢價部分一般要求返還至投資公司，用于基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費用
而該部分溢價產(chǎn)生的原因主要來自于兩個方面：
（1）約定地價與評估價存在的差異
（2）二級市場土地競拍中所產(chǎn)生的溢價
溢價返還至投資公司后，一般要求用于基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費用，不做贅述
對于溢價返還的程序，實操層面主要是對于需使用溢價的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請該項工程費用
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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