國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-10月商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長(zhǎng)7.3%；比2019年1-10月增長(zhǎng)7.3%，兩年平均增長(zhǎng)3.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)7.1%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)2.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降0.6%。

2021年1-10月商品房銷售金額147185億元，同比增長(zhǎng)11.8%；比2019年1-10月增長(zhǎng)18.3%，兩年平均增長(zhǎng)8.8%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)12.7%，辦公樓銷售額下降1.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降0.6%。

單月來看，2021年10月全國(guó)商品房銷售面積12719萬平方米，環(huán)比下降21%，同比下降21.6%，較9月降幅擴(kuò)大8.4pct。2021年10月商品房銷售金額12390億元，環(huán)比同樣下降21%，同比下降22.6%，較9月降幅擴(kuò)大6.8pct。 

與此同時(shí)，從9月的數(shù)據(jù)來看，2021年9月全國(guó)商品房銷售面積16129萬平方米同比降幅較8月擴(kuò)大2.3pct。由此可見，2021年10月全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)非但未能止跌，反而加速下滑。

全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬平方米、億元）

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

分區(qū)域來看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-10月，東部地區(qū)商品房銷售面積59426萬平方米，同比增長(zhǎng)9.0%；銷售額84622億元，同比增長(zhǎng)15.7%。中部地區(qū)商品房銷售面積40202萬平方米，同比增長(zhǎng)11.5%；銷售額30042億元，增長(zhǎng)14.1%。西部地區(qū)商品房銷售面積38160萬平方米，同比增長(zhǎng)2.7%；銷售額28271億元，增長(zhǎng)2.6%。東北地區(qū)商品房銷售面積5253萬平方米，同比下降5.4%；銷售額4249億元，下降7.8%。

由此看來，居民涉房信貸政策的收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響仍在發(fā)酵。值得注意的是，10月末起部分二三線城市下調(diào)了房貸利率，11月初部分房企也注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，因此預(yù)計(jì)11月起全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)將有回升表現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年10月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅繼續(xù)回落。

據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算，10月商品房銷售均價(jià)降至9741元/平方米，這主要是由于，受整體市場(chǎng)下行影響，不少房企通過打折優(yōu)惠的方式促銷回款，從而拉低了銷售均價(jià)，然而隨著各地區(qū)“以價(jià)換量”效用邊際遞減，目前環(huán)比降幅也已收窄。

從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來看，除一線城市以外二三線城市及整體新房及二手房銷售價(jià)格仍處于下降態(tài)勢(shì)。

2019年1月以來70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

據(jù)測(cè)算，10月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，與上月相同。北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

截至目前已有21余城市出臺(tái)了“限跌令”以防止房企無底線開展降價(jià)營(yíng)銷進(jìn)一步擾亂樓市預(yù)期和情緒。因此，后續(xù)各能級(jí)房?jī)r(jià)走勢(shì)將向全國(guó)商品房成交均價(jià)趨同，由降轉(zhuǎn)平。

2019年1月以來70城及各能級(jí)城市二手商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)

房企資金和融資情況愈發(fā)嚴(yán)峻下項(xiàng)目新開工大幅減緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積942859萬平方米，同比增長(zhǎng)7.1%。房屋新開工面積166736萬平方米，下降7.7%。房屋竣工面積57290萬平方米，增長(zhǎng)16.3%。三者較1-9月增幅分別收窄了0.8pct、3.2pct和7.1pct。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢(shì)（單位：萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

單月來看，10月全國(guó)新開工面積13792萬平方米，環(huán)比下降21%。同比降幅較9月大幅擴(kuò)大19.6pct至33.1%，規(guī)模創(chuàng)2020年以來新低。民營(yíng)開發(fā)企業(yè)在銷售回款難和融資借款難的雙重困境下，無力繼續(xù)新開工項(xiàng)目。

10月全國(guó)房屋竣工面積6277萬平方米，同比下降20.6%，由正轉(zhuǎn)負(fù)降幅擴(kuò)大21.6pct。1-10月全國(guó)房企本年到位資金同比增速降至8.8%，受房企資金流動(dòng)性緊張影響，全社會(huì)以建筑業(yè)為代表對(duì)房地產(chǎn)業(yè)后市預(yù)期悲觀，擔(dān)心后續(xù)工程款項(xiàng)兌付問題下部分工期收尾項(xiàng)目已出現(xiàn)停工現(xiàn)象，受此影響下全國(guó)整體竣工強(qiáng)度與規(guī)模均由三季度高點(diǎn)快速下降。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢(shì)（單位：萬平方米）

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15824萬平方米，同比下降11.0%，降幅較1-9月擴(kuò)大2.4pct；土地成交價(jià)款11410億元，增長(zhǎng)0.2%，增幅較1-9月微收0.1pct。

在房地產(chǎn)行業(yè)資金面被嚴(yán)控的背景下，目前土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)，高流拍、國(guó)企央企托底成為了土地市場(chǎng)中的常態(tài)，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款增速

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2021年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1—10月增長(zhǎng)14.0%。兩年增速較1-9月分別收窄1.6pct和0.9pct。10月單月完成開發(fā)投資額12366億元，同比下降5.4%，降幅較9月進(jìn)一步擴(kuò)大1.9pct，環(huán)比則下降14.8%。

受建安投資與土拓投資均無法繼續(xù)支撐全行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模影響，投資單月同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，后續(xù)累計(jì)同比增速也將進(jìn)一步走低。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）

綜上所述，我們認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動(dòng)性緊張影響下，未來市場(chǎng)銷售和投資都將面臨較大下行壓力。

其中，商品房銷售來看，隨著“以價(jià)換量”的效用邊際遞減，三四線城市新房銷售將面臨更大下行壓力。后續(xù)居民涉房信貸放松，包括利率下調(diào)、審核放寬等或?qū)⒃诓糠侄€城市零星展開，對(duì)全國(guó)整體新房銷售增速刺激作用有限，但對(duì)具體城市銷售表現(xiàn)將有較大促進(jìn)作用。

房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市已經(jīng)開始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，預(yù)計(jì)第三輪企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升，土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象也會(huì)有所改善。

我們認(rèn)為，當(dāng)前部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已有放松跡象，如武漢和哈爾濱等，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)占全社會(huì)GDP較大比重，基于保障民生和防止房地產(chǎn)業(yè)下行壓力向關(guān)聯(lián)行業(yè)擴(kuò)散，后續(xù)或?qū)⒂懈喑鞘谐雠_(tái)“救市政策”，屆時(shí)開發(fā)投資規(guī)模和增速或?qū)⒂邢蚝脵C(jī)會(huì)。