投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
這次我只講土地成本，下一篇文章講工程成本。
土地成本的組成
土地成本包含哪些細(xì)項科目？
從狹義上來說，土地成本就是指在項目獲取過程中所需支付的土地出讓金額，如：公開招拍掛項目繳納的土地出讓金（含補(bǔ)繳）。但對于二手并購類項目，原始繳納的土地出讓金可能金額極低，是否代表著地塊狹義上的土地成本就是原始土地出讓金呢？答案也未必：如果該地塊不涉及到變性、調(diào)規(guī)等變化，原始的土地出讓金即為該地塊的土地成本（有票成本）。對于涉及到調(diào)規(guī)、變性的項目，需要重新收儲掛牌，即需要根據(jù)一定的規(guī)則補(bǔ)繳土地出讓金，此時核算的狹義上的土地成本不僅為原始的土地出讓金，也應(yīng)包含補(bǔ)繳的土地款金額。
從廣義上來說，土地成本應(yīng)包含以下六項，詳細(xì)見下表：
據(jù)上表可知，廣義上的土地成本組成 = 土地出讓金 + 契稅印花稅 + 市政配套費 + 拆遷補(bǔ)償款。（值得注意的是，以上項目在僅為稅費核算時歸入土地成本核算，但并不代表其本身屬于土地成本）
因此在投資測算模型中，對于土地成本的設(shè)置，應(yīng)體現(xiàn)上述細(xì)項，至少包含契稅、市政配套費、其他費用等。如公開招拍掛項目無需另外設(shè)置拆遷補(bǔ)償款，已在土地出讓金中體現(xiàn)。如下表中，土地成本總和為下列四項之和。
土地成本的數(shù)值為靜態(tài)測算必需的要素，但對于動態(tài)測算來說，僅知道土地成本的數(shù)值是不夠的，土地成本的支付節(jié)奏也非常重要。不同城市不同項目對土地款的支付要求也不盡相同。
示例：某項目的土地付款節(jié)奏安排如下圖：
關(guān)于土地出讓金返還的認(rèn)定
在實操中常見的公開招拍掛、收并購項目中，對于土地成本的認(rèn)定相對比較簡單，即關(guān)注其原始土地出讓合同中成交金額（有相應(yīng)票據(jù)支撐），在簡易認(rèn)定過程值得注意的是摘除無票據(jù)支撐(無合理支付路徑)的無效土地成本/在收并購過程中認(rèn)定為股權(quán)溢價的“無票成本”。
對于涉及到土地出讓金返還的場景，常見的是一二級聯(lián)動類項目，或與原有一級整理公司合作，成立合資公司去二級市場摘地類項目。具體過程展開來看如下：
需要說明的是，土地成本的認(rèn)定其實也是對稅負(fù)抵扣計算基數(shù)的認(rèn)定。在一二級聯(lián)動項目中，由于出資主體與返還主體為同一主體，在稅負(fù)的抵扣中視為“土地出讓金返還在原土地成本中進(jìn)行沖抵”。
由于非一二級聯(lián)動項目的在摘牌與返還的主體不一致，這就導(dǎo)致了對返還款認(rèn)定性質(zhì)的變化，即一級公司以股東借款或資本公積形式將返還款轉(zhuǎn)入二級公司，?？顚Ｓ糜诎仓梅康慕ㄔO(shè)，在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計中，通常以一級公司的“保牌權(quán)益”換取二級公司的“建成物業(yè)或現(xiàn)金溢價”。因此返還款對于二級公司來講，不可以將土地款進(jìn)行沖抵，而視為“營業(yè)外收入”。
好了，本篇文章就寫到這了，下次講為大家具體分析“開發(fā)成本中的工程成本”。
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原標(biāo)題： 涉及“土地出讓金返還”的土地成本如何確認(rèn)？
