收并購(gòu)作為房企獲取土地儲(chǔ)備，增加貨值的重要渠道，越來(lái)越受到房企的重視

以融創(chuàng)、世茂等典型代表的房企，通過(guò)收并購(gòu)獲取的土儲(chǔ)甚至可以占比達(dá)到50%以上

作為重要的側(cè)面戰(zhàn)場(chǎng)，收并購(gòu)的深層核心邏輯在于具備以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)

1、土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)

收并購(gòu)項(xiàng)目相比于招拍掛而言，競(jìng)爭(zhēng)并不充分，所以一般也低于周邊招拍掛地塊所成交的樓面價(jià)

兩個(gè)邏輯可以理解：

（1）風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等：由于收購(gòu)項(xiàng)目本身存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)較多，即便充分盡調(diào)，也很難窮盡

而招拍掛相對(duì)公開(kāi)透明，所以在做項(xiàng)目篩選時(shí)，收并購(gòu)項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)是高于普通招拍掛項(xiàng)目的，前期收購(gòu)階段即體現(xiàn)在土地獲取成本上

（2）排除和諧因素外，招拍掛是相對(duì)充分競(jìng)爭(zhēng)的，而收并購(gòu)存在信息不對(duì)稱

2、付款節(jié)奏緩和，現(xiàn)金流好

收并購(gòu)項(xiàng)目相較于招拍掛而言，對(duì)價(jià)支付節(jié)奏可以根據(jù)風(fēng)控條件對(duì)應(yīng)調(diào)整

有的項(xiàng)目收筆對(duì)價(jià)款支付后，項(xiàng)目即可銷售，而招拍掛項(xiàng)目需要嚴(yán)格按照政府的地價(jià)支付節(jié)奏要求，1-6個(gè)月不等，對(duì)于現(xiàn)金流的壓力會(huì)比較大

對(duì)于在建工程項(xiàng)目，收購(gòu)?fù)旯蓹?quán)后，融資也下來(lái)、銷售也馬上啟動(dòng)，一地兩吃，還是很舒服的

3、拓展糧倉(cāng)，戰(zhàn)略布局

招拍掛地塊的規(guī)模有限，要想實(shí)現(xiàn)公司快速的戰(zhàn)略布局需求，通過(guò)招拍掛還是比較難的

而如果是通過(guò)收并購(gòu)的形式，尤其是資產(chǎn)包而言，可以快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目布局，獲取糧倉(cāng)型土儲(chǔ)的一大利器

要想做好收并購(gòu)，技術(shù)層面是需要通過(guò)實(shí)戰(zhàn)才能更好掌握的

相比于招拍掛而言，收并購(gòu)是完全不同的操作模式，投資人員必須具備以下幾點(diǎn)思維和視角

選擇適當(dāng)?shù)摹⒑细竦臉?biāo)的公司，以股權(quán)收購(gòu)的方式進(jìn)行投資，其目的是獲得項(xiàng)目可行性研究報(bào)告估算的預(yù)期利益

但股權(quán)收購(gòu)存在諸多不確定性，為此必須時(shí)時(shí)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)思維，做好計(jì)劃和事先防范

風(fēng)險(xiǎn)思維的應(yīng)用，在于股權(quán)收購(gòu)中對(duì)標(biāo)的公司收購(gòu)中可能涉及到的風(fēng)險(xiǎn)諸如公司股權(quán)類風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利完整性風(fēng)險(xiǎn)予以充分估計(jì)

在于重視盡職調(diào)查報(bào)告所揭示的風(fēng)險(xiǎn)并采取應(yīng)對(duì)措施，在于充分利用合作框架協(xié)議、備忘錄、承諾函、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理

把所有潛在風(fēng)險(xiǎn)、或有債務(wù)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等各種因素考慮進(jìn)去

股權(quán)并購(gòu)作為收購(gòu)方與賣方的資產(chǎn)重組、資產(chǎn)互置的行為，是一系列經(jīng)濟(jì)行為的組合和順序的推進(jìn)

股權(quán)并購(gòu)的順利實(shí)現(xiàn)需經(jīng)歷意向階段、籌備階段、盡調(diào)階段、協(xié)議談判階段、協(xié)議簽署階段、報(bào)批階段以及變更階段等多個(gè)環(huán)節(jié)

股權(quán)并購(gòu)中要具有流程思維，著眼宏觀大局，統(tǒng)籌安排。要看到，前一環(huán)節(jié)既是后一階段的緊前條件，前一環(huán)節(jié)的推動(dòng)有時(shí)也伴隨著后一階段的著手準(zhǔn)備

在針對(duì)股權(quán)并購(gòu)設(shè)定進(jìn)度安排和推進(jìn)計(jì)劃時(shí)，要注意流程的前后銜接，確保股權(quán)并購(gòu)順利、高效。

身為市場(chǎng)合作機(jī)會(huì)的“覓食者”，作為房地產(chǎn)企業(yè)，重要目標(biāo)便是發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，投資于那些潛力大、效益好、風(fēng)險(xiǎn)低的存量土地

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)時(shí)，首先要認(rèn)準(zhǔn)自身“收購(gòu)方”的角色定位，全方面考慮股權(quán)并購(gòu)?fù)七M(jìn)工作的事宜

更要掌握主動(dòng)性，在溝通、談判中占據(jù)股權(quán)并購(gòu)的主導(dǎo)權(quán)，認(rèn)真判斷標(biāo)的公司存在的問(wèn)題和瑕疵，爭(zhēng)取獲得賣方有利條件及重要承諾