（一）全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)。重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開(kāi)放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

二/（三）聚焦重點(diǎn)區(qū)域。

優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

注：表格中紅色字體為修訂或新增內(nèi)容；藍(lán)色字體為已被修訂或刪除內(nèi)容。以下對(duì)比表格中，字體顏色含義相同，不再贅述。

（二）試點(diǎn)主要包括下列行業(yè)：

1. 交通基礎(chǔ)設(shè)施。包括收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目。

2. 能源基礎(chǔ)設(shè)施。包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目，特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，分布式冷熱電項(xiàng)目。

3. 市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目，以及停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目。

4. 生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

5. 倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施。應(yīng)為面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉(cāng)庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)以及冷庫(kù)等專(zhuān)業(yè)倉(cāng)庫(kù)。

二/（四）聚焦重點(diǎn)行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)展試點(diǎn)。主要包括：

1. 倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。

2. 收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目。

3. 城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目。

4. 城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目。

5. 數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目。

6. 5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目。

7. 智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

6. 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠(chǎng)房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。其中，國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)以《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》發(fā)布名單為準(zhǔn)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國(guó)家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)。

7. 新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類(lèi)、人工智能項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

8. 保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目。

9. 探索在其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)展試點(diǎn)。

（1）具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施；

（2）自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA 級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，其中自然文化遺產(chǎn)以《世界遺產(chǎn)名錄》為準(zhǔn)。

（五）鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)。項(xiàng)目應(yīng)滿(mǎn)足以下條件：

1. 位于國(guó)家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》確定的開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。

2. 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠(chǎng)房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

3. 項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)而無(wú)法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外。

（六）酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

二/（三）/ 5. 資產(chǎn)規(guī)模符合要求。

（1）首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10 億元。

（2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的各類(lèi)資產(chǎn)規(guī)模（如高速公路通車(chē)?yán)锍?、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 資產(chǎn)規(guī)模的2倍。

586號(hào)文并未涉及具體規(guī)模要求。

而后續(xù)規(guī)范性文件之一，《關(guān)于做好第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》明確規(guī)定了：

項(xiàng)目規(guī)模。擬發(fā)售基金總額（含原始權(quán)益人及相關(guān)方自留份額）原則上應(yīng)大于5億元。打包項(xiàng)目按照全部打包項(xiàng)目發(fā)售基金總額計(jì)算。

同類(lèi)資產(chǎn)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）持有或運(yùn)營(yíng)的同類(lèi)資產(chǎn)數(shù)量較多、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品后可使用同類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募。要優(yōu)先選取在全國(guó)范圍有一定知名度和影響力、發(fā)起人為行業(yè)龍頭企業(yè)的項(xiàng)目。

四/（五）項(xiàng)目應(yīng)按照以下程序申報(bào)：

1. 各地發(fā)展改革委組織發(fā)起人（原始權(quán)益人）等有關(guān)方面選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。

2. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）選擇符合條件的入庫(kù)項(xiàng)目，向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料。未納入全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目不得申報(bào)。

3. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 產(chǎn)品的，應(yīng)向注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送完整的項(xiàng)目申報(bào)材料，并分別向相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送涉及該地區(qū)的項(xiàng)目材料；發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施REITs 發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目審查把關(guān)。

發(fā)起人（原始權(quán)益人）為中央企業(yè)的跨地區(qū)打包項(xiàng)目，有關(guān)中央企業(yè)可將申報(bào)請(qǐng)示文件和項(xiàng)目申報(bào)材料直接報(bào)送國(guó)家發(fā)展改革委，同時(shí)須附項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委意見(jiàn)。對(duì)于項(xiàng)目收益是否滿(mǎn)足試點(diǎn)基本條件，需以打包后項(xiàng)目整體收益進(jìn)行判斷。

4. 對(duì)本地區(qū)符合相關(guān)條件、擬推薦開(kāi)展試點(diǎn)的項(xiàng)目，省級(jí)發(fā)展改革委向國(guó)家發(fā)展改革委上報(bào)項(xiàng)目申報(bào)請(qǐng)示文件和項(xiàng)目申報(bào)材料，或?yàn)橛嘘P(guān)中央企業(yè)出具意見(jiàn)。項(xiàng)目申報(bào)請(qǐng)示文件或省級(jí)發(fā)展改革委為中央企業(yè)出具的意見(jiàn)中，需包含“經(jīng)初步評(píng)估，所推薦項(xiàng)目符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點(diǎn)區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項(xiàng)目開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)”的表述。

5. 國(guó)家發(fā)展改革委根據(jù)項(xiàng)目申報(bào)材料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估后，確定擬向中國(guó)證監(jiān)會(huì)推薦的項(xiàng)目名單。國(guó)家發(fā)展改革委推薦項(xiàng)目時(shí)一并將有關(guān)項(xiàng)目材料轉(zhuǎn)送中國(guó)證監(jiān)會(huì)。

五、規(guī)范試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)程序

（十三）發(fā)起人（原始權(quán)益人）向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料。省級(jí)發(fā)展改革委按照“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點(diǎn)原則，嚴(yán)格把握試點(diǎn)項(xiàng)目質(zhì)量。不滿(mǎn)足試點(diǎn)項(xiàng)目基本條件或重要手續(xù)材料缺失的，不予受理。

（十四）發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的：

1. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）向注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送完整的項(xiàng)目申請(qǐng)材料，并分別向相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送涉及該地區(qū)的項(xiàng)目材料。

2. 發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目和REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目審查把關(guān)。

3. 對(duì)于項(xiàng)目收益是否滿(mǎn)足試點(diǎn)基本條件，需以打包后項(xiàng)目整體收益進(jìn)行判斷。

（十五）對(duì)符合相關(guān)條件、擬推薦開(kāi)展試點(diǎn)的項(xiàng)目，省級(jí)發(fā)展改革委需向我委出具無(wú)異議專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)，文字內(nèi)容需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項(xiàng)目符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點(diǎn)區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項(xiàng)目開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)”的表述，同時(shí)一并報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料。

五/（九）鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，具體應(yīng)滿(mǎn)足以下要求：

1. 回收資金應(yīng)明確具體用途，包括具體項(xiàng)目、使用方式和預(yù)計(jì)使用規(guī)模等。在符合國(guó)家政策及企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

2. 90%（含）以上的凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金）應(yīng)當(dāng)用于在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。

3. 鼓勵(lì)以資本金注入方式將回收資金用于項(xiàng)目建設(shè)。

586號(hào)文

（十九）鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板建設(shè)。

1. 回收資金的使用應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應(yīng)金額。

2. 在符合國(guó)家政策及企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

3.鼓勵(lì)將回收資金用于國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項(xiàng)目、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。

《第一批試點(diǎn)申報(bào)通知》

（七）回收資金用途?；厥召Y金應(yīng)主要用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)（比例原則上不低于80%）；擬新投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)真實(shí)存在，且前期工作相對(duì)成熟；發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)以項(xiàng)目資本金方式將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)提供回收資金用途情況的真實(shí)性證明材料或承諾函。

七/（十五）向省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng)目申報(bào)材料之日起一年內(nèi)擬進(jìn)行改建擴(kuò)建的，應(yīng)說(shuō)明具體計(jì)劃、進(jìn)展情況及保障項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)措施。

（十六）基礎(chǔ)設(shè)施REITs 擴(kuò)募有關(guān)項(xiàng)目申報(bào)工作也應(yīng)符合本申報(bào)要求相關(guān)規(guī)定，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況適當(dāng)簡(jiǎn)化。

586號(hào)文未涉及關(guān)于擴(kuò)募的類(lèi)似規(guī)定。

二/（三）/4. 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成熟穩(wěn)定。

（1）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3 年。對(duì)已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營(yíng)年限要求。

（2）項(xiàng)目現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，近3 年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正。

（3）項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健。

（4）預(yù)計(jì)未來(lái)3 年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。

586號(hào)文

（八）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。

（九）現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正。預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。

《第一批試點(diǎn)申報(bào)通知》

（五）運(yùn)營(yíng)時(shí)間。申報(bào)項(xiàng)目原則上應(yīng)于2018年3月31日前開(kāi)始運(yùn)營(yíng)（含取得運(yùn)營(yíng)收入的試運(yùn)營(yíng)）。對(duì)運(yùn)營(yíng)模式成熟、現(xiàn)金流狀況優(yōu)良的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)時(shí)間可適當(dāng)放寬，但應(yīng)提供項(xiàng)目已進(jìn)入成熟穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期的證明材料。

（六）現(xiàn)金流。預(yù)計(jì)未來(lái)3年項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流收益率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）不低于4%。相關(guān)預(yù)測(cè)應(yīng)合理客觀，并說(shuō)明預(yù)測(cè)過(guò)程及主要參數(shù)。

二/（三）/2. 土地使用依法合規(guī)。

（1）對(duì)項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的非PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）類(lèi)項(xiàng)目。如項(xiàng)目以劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門(mén)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 無(wú)異議；如項(xiàng)目以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無(wú)異議；如項(xiàng)目以招拍掛出讓或二級(jí)市場(chǎng)交易方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)說(shuō)明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┓健⑷〉脮r(shí)間及相關(guān)前置審批事項(xiàng)。

（2）對(duì)項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）類(lèi)項(xiàng)目。發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人應(yīng)就土地使用權(quán)作出包含以下內(nèi)容的承諾：項(xiàng)目估值中不含項(xiàng)目使用土地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，基金存續(xù)期間不轉(zhuǎn)移項(xiàng)目涉及土地的使用權(quán)（政府相關(guān)部門(mén)另有要求的除外），基金清算時(shí)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等相關(guān)權(quán)利到期時(shí)將按照特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等協(xié)議約定以及政府相關(guān)部門(mén)的要求處理相關(guān)土地使用權(quán)。

（3）對(duì)項(xiàng)目公司不擁有土地使用權(quán)的項(xiàng)目。應(yīng)說(shuō)明土地使用權(quán)擁有人取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┓胶腿〉脮r(shí)間等相關(guān)情況，土地使用權(quán)擁有人與項(xiàng)目公司之間的關(guān)系，以及說(shuō)明項(xiàng)目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關(guān)證明材料。

586號(hào)文未涉及土地使用依法合規(guī)的具體細(xì)則。

《關(guān)于進(jìn)一步做好REITs試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》

一、關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等非特許經(jīng)營(yíng)和PPP類(lèi)項(xiàng)目

（一）依法合規(guī)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，發(fā)起人（原始權(quán)益人）須以適當(dāng)方式提供土地所在地的市（縣）自然資源行政主管部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的無(wú)異議函。依法合規(guī)以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，須以適當(dāng)方式提供原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）對(duì)該項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的無(wú)異議函。

（二）凡法律法規(guī)、政策文件、投資管理手續(xù)、土地出讓轉(zhuǎn)讓手續(xù)、項(xiàng)目合同協(xié)議、園區(qū)管理辦法等各種相關(guān)規(guī)定或協(xié)議中，對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)、股權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物等轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置，有任何限定條件或特殊規(guī)定、約定的，應(yīng)履行以下程序：

1.發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按規(guī)定或協(xié)議取得有權(quán)機(jī)構(gòu)同意，并提供上述有權(quán)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的無(wú)異議函。位于由海關(guān)等部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的保稅區(qū)，實(shí)行封關(guān)運(yùn)行的，屬于稅區(qū)內(nèi)涉及有關(guān)保稅倉(cāng)庫(kù)等不動(dòng)產(chǎn)參與REITs的，還須征得有管轄權(quán)的海關(guān)等部門(mén)同意，并提供其對(duì)該項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的無(wú)異議函?！?/p>

協(xié)議出讓

原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無(wú)異議

招拍掛/二級(jí)市場(chǎng)交易

說(shuō)明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┓?、取得時(shí)間及相關(guān)前置審批事項(xiàng)

發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人

1.           項(xiàng)目估值中不含項(xiàng)目使用土地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值；

2.          基金存續(xù)期間不轉(zhuǎn)移項(xiàng)目涉及土地的使用權(quán)（政府相關(guān)部門(mén)另有要求的除外）；

3.           基金清算時(shí)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等相關(guān)權(quán)利到期時(shí)將按照特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等協(xié)議約定以及政府相關(guān)部門(mén)的要求處理相關(guān)土地使用權(quán)。

二/（三）/3. 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性。

（1）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司相關(guān)股東已履行內(nèi)部決策程序，并協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

（2）如相關(guān)規(guī)定或協(xié)議對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，相關(guān)有權(quán)部門(mén)或協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 無(wú)異議，確保項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)要求或相關(guān)限定具備解除條件。

（3）對(duì)PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）類(lèi)項(xiàng)目，PPP（含特許經(jīng)營(yíng)）協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 無(wú)異議。

（七）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

六、中介機(jī)構(gòu)要求

（十一）為項(xiàng)目申報(bào)提供服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，包括法律顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢(xún)顧問(wèn)、審計(jì)機(jī)構(gòu)等，應(yīng)依法依規(guī)履行相關(guān)職責(zé)，保證出具的相關(guān)材料科學(xué)、合規(guī)、真實(shí)、全面、準(zhǔn)確。

（十二）發(fā)起人（原始權(quán)益人）選擇的律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所近3 年未發(fā)生重大違法違規(guī)事件，未受到國(guó)家行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)行政處罰。律師事務(wù)所出具法律意見(jiàn)書(shū)應(yīng)經(jīng)律師事務(wù)所負(fù)責(zé)人及承辦律師簽字。會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具審計(jì)報(bào)告應(yīng)經(jīng)有關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字和蓋章。

（十三）如相關(guān)中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目合法合規(guī)性等重大問(wèn)題應(yīng)發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)，或與發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等串通、隱瞞相關(guān)情況，或出具法律意見(jiàn)書(shū)、審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或其他相關(guān)報(bào)告有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏，或不符合上述相關(guān)要求而故意隱瞞等，國(guó)家發(fā)展改革委不予推薦，已推薦的

建議取消，并將相關(guān)情況反饋中介機(jī)構(gòu)主管部門(mén)。

七/（十七）項(xiàng)目由國(guó)家發(fā)展改革委推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)后，如需更換基金管理人、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)，發(fā)起人（原始權(quán)益人）須按本申報(bào)要求，及時(shí)將機(jī)構(gòu)更換涉及的項(xiàng)目申報(bào)材料相關(guān)內(nèi)容報(bào)送國(guó)家發(fā)展改革委備案和復(fù)核，并說(shuō)明更換原因。國(guó)家發(fā)展改革委將以適當(dāng)方式向中國(guó)證監(jiān)會(huì)反饋有關(guān)復(fù)核意見(jiàn)。

586號(hào)文未涉及中介機(jī)構(gòu)的細(xì)化要求。

《第一批試點(diǎn)申報(bào)通知》

（九）中介機(jī)構(gòu)。申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)在基本情況材料中，明確公募基金及計(jì)劃管理人，以及律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)和稅務(wù)咨詢(xún)顧問(wèn)等其他中介機(jī)構(gòu)。應(yīng)充分考慮REITs 產(chǎn)品的權(quán)益屬性，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，綜合參考市場(chǎng)可比產(chǎn)品，合理確定發(fā)行及管理費(fèi)用水平和機(jī)制，不得惡性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，給未來(lái)正常運(yùn)營(yíng)留下隱患。
 
 

《關(guān)于進(jìn)一步做好REITs試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》

原始權(quán)益人應(yīng)選擇符合下列條件的律師事務(wù)所為其轉(zhuǎn)讓行為合法性出具法律意見(jiàn)書(shū)：

（1）具有國(guó)家有關(guān)部門(mén)認(rèn)可的律師事務(wù)所法定業(yè)務(wù)資質(zhì)，規(guī)模較大，市場(chǎng)聲譽(yù)良好，具有完善的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部管理制度、風(fēng)險(xiǎn)控制制度。

（2）已完成“中國(guó)證監(jiān)會(huì)從事證券法律業(yè)務(wù)律師事務(wù)所”備案。

（3）本所（不含分所）近3年參與的首次公開(kāi)發(fā)行（IPO，含境外項(xiàng)目）業(yè)務(wù)成功發(fā)行5單以上（含）。

（4）近3年未發(fā)送重大違法違規(guī)事件，未收到國(guó)家行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)行政處罰。