最近大家應(yīng)該注意到，很多城市都在封堵房企的土地保證金與土地款融資。以至于百?gòu)?qiáng)房企中有好幾家都已傳出下半年將徹底取消或暫停拿地計(jì)劃。

從最近青島和福州關(guān)于資金來(lái)源的審查要求來(lái)看，如果這一規(guī)定繼續(xù)被其他城市效仿采用，那么土地保證金和土地款融資將徹底退出歷史舞臺(tái)。

福州在8月17日《<關(guān)于2021年第三次公開(kāi)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公告>的補(bǔ)充公告》明確規(guī)定：

“競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利，購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。競(jìng)買企業(yè)在競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)應(yīng)說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源、提供相應(yīng)說(shuō)明，并作出書(shū)面承諾。屬地自然資源和規(guī)劃部門會(huì)同屬地地方金融監(jiān)督部門，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所開(kāi)展購(gòu)地資金審查。經(jīng)審查，不符合上述規(guī)定的，取消競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予返還；已簽訂土地出讓合同的，解除土地出讓合同，收回已出讓土地，定金不予返還”。

青島在2021年8月18日重新推出第二批集中供地，在土拍規(guī)則的調(diào)整中關(guān)于競(jìng)買資金有明確規(guī)定：

①參與競(jìng)買的企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保和其他相關(guān)融資便利等，購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預(yù)付款，購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等；

②競(jìng)買人提交的資質(zhì)證明文件、《資金承諾書(shū)》等紙質(zhì)文件不符合要求的，或同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司參加同一宗地的競(jìng)買，取消競(jìng)得人（暫定）資格，扣除5%競(jìng)買保證金作為違約金不予退還，競(jìng)買人3 年內(nèi)不得在我市參與土地競(jìng)買。

③經(jīng)審查，競(jìng)買人提交的《資金承諾書(shū)》與審計(jì)結(jié)論不一致，已簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》的撤銷《成交確認(rèn)書(shū)》，扣除50%競(jìng)買保證金作為違約金不予退還；已簽訂出讓合同的解除土地出讓合同，定金作為違約金不予退還；土地已交付的，競(jìng)得人應(yīng)無(wú)條件將土地交還出讓人。競(jìng)買人3年內(nèi)不得在我市參與土地競(jìng)買。

可怕的是，青島、福州最新的土地競(jìng)買資金規(guī)定絕不是個(gè)例，將會(huì)是其它所有重點(diǎn)城市土拍的統(tǒng)一先河！

因?yàn)榍鄭u、福州的競(jìng)買保證金政策不過(guò)是“8.10”閉門會(huì)議的執(zhí)行！

根據(jù)2021年8月10日自然資源部閉門會(huì)的會(huì)議精神，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市大部分都暫緩或推遲了今年第二批的集中供地。

除之前給大家分析的15%溢價(jià)率問(wèn)題，需要大家注意的是，其中對(duì)于資金來(lái)源的審查要求主要如下：

競(jìng)買人的資金必須為自有資金。建立有效的購(gòu)地資金審查制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地和融資監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。參與土地競(jìng)買的單位或個(gè)人必須說(shuō)明資金來(lái)源，并提供相應(yīng)證明等要求。將現(xiàn)行政策中“建立購(gòu)地資金來(lái)源審查制度”，由可選用政策措施改為統(tǒng)一實(shí)施的政策措施。

除通過(guò)資金審查制度來(lái)限制拿地資金必須為自有資金外，最近，還有一條關(guān)于地產(chǎn)私募基金的消息也在地產(chǎn)圈關(guān)注度頗高。

8月12日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（AMAC）已口頭通知私募基金公司，協(xié)會(huì)將不再接受投資房地產(chǎn)項(xiàng)目基金的登記備案，已提出的申請(qǐng)將被駁回，既有的基金不受影響。這里面包括了“股權(quán)私募基金”。

其實(shí)想想也很合理，這幾次頂層關(guān)于“房地產(chǎn)大量使用借款從而引發(fā)的金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)”的防控，絕對(duì)不是玩花架子。但凡不是傻子都知道，市面上幾乎沒(méi)有真正的股權(quán)私募基金，無(wú)外乎“明股實(shí)債”：

通過(guò)“股權(quán)+債權(quán)”的模式，即私募機(jī)構(gòu)先以資金收購(gòu)房企的部分股權(quán)，然后再以股東的身份向公司借款，從而達(dá)到間接放款的目的。借款的部分，房企到期歸還本金還要支付一定的利息。股權(quán)的部分，房企到期進(jìn)行回購(gòu)，關(guān)于回購(gòu)的時(shí)間和金額，機(jī)構(gòu)會(huì)和房企簽訂一個(gè)回購(gòu)協(xié)議，并且這個(gè)協(xié)議里面大多會(huì)約定一個(gè)固定的收益，作為兜底。因?yàn)榈禺a(chǎn)私募本身實(shí)質(zhì)上還是一個(gè)借款行為，是一個(gè)債權(quán)融資的過(guò)程，股權(quán)的進(jìn)入只是為了監(jiān)管合規(guī)。因此大部分的私募，都會(huì)采用固定的收益模式，而且還是先分收益，讓房企承擔(dān)劣后級(jí)。通俗點(diǎn)講，就是私募機(jī)構(gòu)會(huì)先出資，先分收益，承擔(dān)最低的風(fēng)險(xiǎn)。

以上最近一系列的密集政策都充分的表明：這次房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不是“形而上學(xué)”，用我不少地產(chǎn)融資圈的朋友的話來(lái)說(shuō)：“房地產(chǎn)前融已經(jīng)徹底玩不動(dòng)了”。