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    1200億的子彈根本不夠打

    陌爺地產圈 陌爺地產圈
    2022-03-19 15:53 3613 0 0
    具體房企而言,僅新鴻基、華潤和中海三家上市房企市值在2000億元以上。市值超千億的上市房企也僅剩7家,剩下四家分別是保利、龍湖、萬科和招商蛇口。

    作者:陌爺

    來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    萬科的一句“黑鐵時代”,渲染了行業(yè)焦慮的同時,也直接將其從市值首座拉下。

    而如今的千億市值房企僅剩七家,保利成為贏家。

    具體房企而言,僅新鴻基、華潤和中海三家上市房企市值在2000億元以上。

    市值超千億的上市房企也僅剩7家,剩下四家分別是保利、龍湖、萬科和招商蛇口。

    除市值管理不斷萎縮,很多開發(fā)商甚至開始躺平,不再關注排名的開發(fā)商,逐漸回歸了經營本質。

    這也讓某克、某指等排名機構的少了很大一塊肉,開發(fā)商已經不愿意砸錢,而金融機構也不單純地相信規(guī)模排名。

    某種角度上來說,周期在衰退,但行業(yè)確是在進步。畢竟還是要用發(fā)展的眼光看問題。

    開發(fā)商頻頻暴雷過后,似是一陣浮華。

    留下的卻是一堆不良資產和保交樓的政治任務。恒大一季度誓言保交付3萬套,現時點看來應該懸了。

    爛尾樓得要保交付、不良資產得要處置,于是大任便再一次地托付給了華潤、招商等央國企。

    只要開發(fā)商還沒死透,三道紅線也不敢輕易拿掉,于是給三道紅線開了個口子。

    “房企并購貸不納入三道紅線強監(jiān)管”。

    先說結論:

    截至3月9日,房地產并購融資總金額已達1247.5億元(房企發(fā)行或擬發(fā)行47.5億元、銀行提供并購貸款額度920億元、金融機構已發(fā)行或擬發(fā)行280億元)



    圖片來源:愛德地產研究院整理

    但1200億的子彈還遠遠不夠打。

    原因有三:

    NO. 1

    當下的不良資產規(guī)?;蛞殉f億。

    對暴雷房企而言,被迫擺上貨架的項目如數家珍。

    寶能8大資產項目評估價或超千億。

    佳兆業(yè)深圳18個項目對外報價818億。

    榮盛發(fā)展所出售的榮萬家及9個商業(yè)項目的估值也超54億。

    ……

    而這也就是擺在貨架上部分項目,絕大多數都是背后交易,甚至尚未披露。

    1200億的并購子彈顯然是杯水車薪。

    NO. 2

    資本仍是謹慎的,對于開發(fā)商和并購項目持審慎態(tài)度。

    而銀行、信托等金融機構頻頻踩雷,即便貨幣呈持續(xù)寬松,也更傾向于資信良好,有信用背書的央國企。

    資本的逐利性讓開發(fā)商旱得旱死、澇得澇死。

    從目前來看,民營房企中僅美的、旭輝、碧桂園獲取了并購貸額度。

    碧桂園的額度主要打在了“物業(yè)”這顆靶子上。

    而真正有實質性并購動作的民營房企,只有美的置業(yè)。

    先后接盤了正榮、雅居樂、金科等暴雷房企的多個項目。

    而美的之所以能夠在這一輪的收并購市場中異軍突起,很大程度上歸功于過去數年相對穩(wěn)健的財務策略。

    整體而言,民營房企的參與度和并購貸的開放額度仍然是不足的。

    NO. 3

    房企回歸經營本質后,規(guī)模并非第一訴求。

    1-2月份,百強房企銷售額幾乎全部腰斬,開發(fā)商要么借舊還新、要么加速回款償還債務。

    從數據上看,2021年房地產開發(fā)項目并購事件僅261起,交易規(guī)模僅769億,同比下降高達80%。

    圖片來源:愛德地產研究院整理

    此外,2022年-2024年房企單海外債到期分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。尤其是今年上半年仍時償債高峰期,這也意味著今年將會是開發(fā)商最難熬的一年。

    眼看政策底逐漸顯現,但凡能夠熬過這個冬天就能存活下去的開發(fā)商,壓根不愿意再浪費任何一顆子彈。

    對于開發(fā)商而言,有限的資源還是要用在刀刃上,即便貨架上的肉肥得流油。

    除此之余,土拍市場也逐漸回歸了常態(tài),各地政府也紛紛取消了保障房等各類配建、拼自持等不友好的土拍政策。

    競爭相對可控,利潤也有明顯額提高,通過收并購、舊改等多元化形式獲取項目自然吸引力有所下降。

    1200億,目前來看還僅僅是少數玩家的游戲。

    資本仍是審慎的,可大多數開發(fā)商早已躺平,去不良和保交付的任務依舊艱巨。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 1200億的子彈根本不夠打

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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