陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 
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作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來(lái)源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
“表外負(fù)債”是指企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表以外的負(fù)債，報(bào)告中泛指地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)性融資但未計(jì)入“有息債務(wù)”
或者利用未并表主體融資沒(méi)有計(jì)入“表內(nèi)債務(wù)”的負(fù)債
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的表外融資成為企業(yè)重要的融資方式之一，主要原因有三點(diǎn)：
1、房地產(chǎn)企業(yè)出于降成本、擴(kuò)規(guī)模等因素的考慮，通過(guò)項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象日趨增多，為表外融資提供了便利條件
2、部分房企表內(nèi)融資渠道不暢，被迫選擇表外融資
3、表外融資有助于房地產(chǎn)企業(yè)美化業(yè)績(jī)和隱藏負(fù)債
而房企表外融資模式較為復(fù)雜，對(duì)于房企表外融資的識(shí)別較為困難
五個(gè)方法被列舉用來(lái)幫助投資者識(shí)別房企的表外融資
需要注意的是，單個(gè)指標(biāo)受企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、特殊事件的影響較大，因此，幾個(gè)指標(biāo)需要相互交叉驗(yàn)證，形成系統(tǒng)的識(shí)別體系
方法一：長(zhǎng)期股權(quán)投資規(guī)模較大需要引起投資者注意
從合并報(bào)表角度看，如果房企選擇不并表項(xiàng)目公司，則合并報(bào)表只體現(xiàn)房企方面的投資額，體現(xiàn)在長(zhǎng)期股權(quán)投資中
但僅從持股比例和主體名稱上較難定性為“明股實(shí)債”，需要具體分析公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的項(xiàng)目主體
然后向上穿透項(xiàng)目主體的其它持有機(jī)構(gòu)，如果持有機(jī)構(gòu)包括資管產(chǎn)品/信托計(jì)劃等，那么存在明股實(shí)債的可能性增加
另外如果存在大型合營(yíng)/聯(lián)營(yíng)企業(yè)，那么該企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)、債務(wù)結(jié)構(gòu)和拿地情況可能也要引起重視
例如：對(duì)某房企披露的合聯(lián)營(yíng)企業(yè)中有A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
向上穿透分析A的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，B投資公司持有53%的A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)
根據(jù)A的股東中有金融企業(yè)推測(cè)以A為主體按照“模式一”進(jìn)行“明股實(shí)債”融資的可能性增加
方法二：結(jié)合公司少數(shù)股東權(quán)益的絕對(duì)規(guī)模、波動(dòng)情況及股東性質(zhì)進(jìn)行分析
如房企選擇并表子公司且在合并報(bào)表層面上會(huì)計(jì)師認(rèn)定為權(quán)益投資
但實(shí)質(zhì)上為債務(wù)屬性，則投資方的投資體現(xiàn)在少數(shù)股東權(quán)益中
如果公司少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模較大，意味著公司的合作項(xiàng)目可能較多，且持股比例不高或控制力不強(qiáng)
一方面，要重點(diǎn)關(guān)注房企是否存在少數(shù)股東權(quán)益頻繁大規(guī)模變動(dòng)情況
另一方面，可關(guān)注附注或公開(kāi)資料中披露的少數(shù)股東權(quán)益主體性質(zhì)
例如：某房企的少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模較大，我們重點(diǎn)分析其少數(shù)股東權(quán)益主體性質(zhì)
在其審計(jì)報(bào)告中披露，A投資管理公司為E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的少數(shù)股東
B信托為F房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的少數(shù)股東，由于A和B均為金融類(lèi)企業(yè)，意味著以E和F進(jìn)行融資的可能性增大
方法三：關(guān)注房企少數(shù)股東損益/凈利潤(rùn)比率與少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益差別
如果房企少數(shù)股東損益/凈利潤(rùn)比率與少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益比率長(zhǎng)期差別較大
說(shuō)明少數(shù)股東損益并非等于權(quán)益比例*凈利潤(rùn)（即按企業(yè)業(yè)績(jī)進(jìn)行分配）
而是存在其他分配方式，此時(shí)企業(yè)存在明股實(shí)債情況的可能性較大
方法四：關(guān)注房企對(duì)外擔(dān)保規(guī)模
由于母公司的規(guī)模最大、外部對(duì)房企母公司的認(rèn)可度較高
因而，多數(shù)明股實(shí)債項(xiàng)目需要母公司層面進(jìn)行擔(dān)保
建議關(guān)注母公司對(duì)外擔(dān)保的數(shù)據(jù)，如果母公司對(duì)外擔(dān)保的比例過(guò)高意味著企業(yè)存在表外隱性負(fù)債的可能性增大
方法五：關(guān)注往來(lái)款的絕對(duì)規(guī)模及資金占用情況
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，與投資方約定的收益支付周期則相對(duì)較短
所以產(chǎn)生了項(xiàng)目公司收入確認(rèn)滯后于銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠的情況
因此，在實(shí)際操作過(guò)程中房企的項(xiàng)目公司通常通過(guò)與投資方之間的往來(lái)款項(xiàng)（其他應(yīng)收、其他應(yīng)付科目）來(lái)達(dá)到提前分配收益的目的
建議關(guān)注其他款、其他應(yīng)付款科目的規(guī)模、差值、具體主體的資金往來(lái)情況
如果往來(lái)款項(xiàng)規(guī)模較大、存在對(duì)母公司大量的資金占用以及與金融類(lèi)企業(yè)的關(guān)聯(lián)資金往來(lái)，代表著表外負(fù)債存在的可能性較大
例如：某房企其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款科目的規(guī)模較大，并且存在對(duì)其資金的占用情況
分析其財(cái)務(wù)報(bào)表附注，在其他應(yīng)付款，存在對(duì)A信托公司的應(yīng)付款項(xiàng)，代表著對(duì)A信托公司表外負(fù)債存在的可能性較大
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 【知識(shí)貼】如何識(shí)別房企表外負(fù)債
