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        搞懂經(jīng)濟技術(shù)指標和成本構(gòu)成,快速研判項目

        陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
        2020-10-10 17:31 3936 1 0
        凈利潤率是反映公司盈利能力的一項重要指標,是扣除所有成本、費用和企業(yè)所得稅后的利潤率。

        作者:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

        來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

        資深的投資人員對于項目的研判往往會有自己的方法論和關(guān)注角度

        而萬變不離其宗,核心還是在于項目效益層面的分析,而與效益掛鉤的即成本構(gòu)成

        所以對于項目效益層面分析及成本構(gòu)成的掌握也至關(guān)重要

        01

        快速研判項目的經(jīng)濟技術(shù)指標

        1、 凈利率

        凈利潤率是反映公司盈利能力的一項重要指標,是扣除所有成本、費用和企業(yè)所得稅后的利潤率。

        ? 凈利潤率 = (凈利潤額 ÷ 銷售金額)×100%

        ? 凈利潤額=銷售金額 - 土地成本-開發(fā)成本-增值稅金及附加-土地增值稅 -銷管費用-所得稅

        2、 毛利率

        毛利潤率是毛利占銷售收入的百分比,其中毛利是銷售收入與銷售成本的差

        ? 毛利潤率 = (毛利潤額 ÷ 銷售金額)×100%

        ? 毛利潤額=銷售金額 - 土地成本-開發(fā)成本-增值稅金及附加-土地增值稅

        3、 土地獲利倍數(shù)

        土地成本獲利倍數(shù)是指項目凈利潤額與土地成本的倍數(shù)關(guān)系

        反映土地的盈利能力,即投入1塊錢土地款能獲取多少元的凈利潤額

        ?土地成本獲利倍數(shù) = 凈利潤額 ÷ 土地成本

        4、 自有資金投資回報率

        自有資金投資回報率是指企業(yè)從一項投資性商業(yè)活動中自有資金得到的經(jīng)濟回報

        反映企業(yè)在投資項目中自有資金的經(jīng)濟回報水平

        ? 自有資金投資回報率 = (凈利潤額 ÷ 自有資金)×100%

        ? 項目投資總額=自有資金+籌集資金+銷售回籠再投入

        ? 自有資金是指集團所投入的款項合計,一般包括土地款、公司注冊資本、開發(fā)報建費用

        當(dāng)自有資金投入達到項目投資總額的35-50%時可申請開發(fā)貸款(籌集資金)

        5、 首年資金回籠率

        首年資金回籠率是計算目標地塊首年銷售回籠與集團投入資金的對比情況

        ? 首年資金回籠率 = (首年銷售金額 ÷ 集團投入資金)×100

        02

        主要成本構(gòu)成

        1、土地成本

        土地成本由地價款、契稅、交易服務(wù)費等構(gòu)成(包括紅線外所涉及的代征土地費用) 

        其中契稅為土地成交價的3%-4%;交易服務(wù)費各地不同,一般均設(shè)有上限,如東莞上限為9.8萬。

        2、開發(fā)成本

        開發(fā)成本包括:前期工程費、土建工程費、機電安裝費、精簡裝修費基礎(chǔ)設(shè)施配套費、項目管理費、財務(wù)費用(利息成本)

        3、增值稅及附加

        增值稅及附加包括增值稅、城建稅、教育附加

        其中營業(yè)稅為銷售收入的5%,城建稅為增值稅稅的3~7%,教育附加為增值稅稅的3%;合計約為銷售收入的5.5%。

        4、土地增值稅

        土地增值稅分為預(yù)征與實際結(jié)算兩部分,預(yù)征稅率為:別墅銷售收入的3%,洋房銷售收入的1%

        實際結(jié)算按公式計算,具體為:

        土地增值稅=(銷售收入-(土地成本+開發(fā)成本)×120%-增值稅及附加-銷管費用-財務(wù)費用)×對應(yīng)增值稅率-速扣系數(shù)約為銷售收入的5-10%

        5、銷管費用

        銷管費用包括銷售費用及管理費用,其中銷售費用包括售樓部裝修、策劃推廣費、傭金費等

        管理費用是指除項目部外其他部門為組織和管理項目經(jīng)營所發(fā)生的各項費用

        銷管費用一般按130-160元/㎡計算(南方)約為銷售收入2-4%

        6、所得稅

        所得稅計算方式為盈利額的25%,即(毛利潤額-銷管費用)×25%

        無盈利則不繳所得稅,若凈利潤為20%-25%,則對應(yīng)的所得稅為銷售收入的6.7%-8.3% 

        03

        速算公式

        上述經(jīng)濟效益指標的計算公式分解

        640.png

        ? 凈利潤率=(銷售收入-1-2-3-4-5-6)÷ 銷售收入

        ? 毛利潤率=(銷售收入-1-2-3-4)÷ 銷售收入

        ? 土地獲利倍數(shù)=(銷售收入-1-2-3-4-5-6)÷ 1

        ? 每畝凈利潤=(銷售收入-1-2-3-4-5-6)÷土地面積

        ? 自有資金投資回報率=(銷售收入-1-2-3-4-5-6)÷ 自有資金

        ? 首年資金回籠率=首年銷售收入÷首年(1+2)

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標題: 【收藏帖】搞懂經(jīng)濟技術(shù)指標和成本構(gòu)成,快速研判項目

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          蔣陽兵

          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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