陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 
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作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
即在掛牌出讓文件中就明確未來入市的市場(chǎng)價(jià)格，做得比較狠的城市，為了防止開發(fā)商從商業(yè)、車位等中找補(bǔ)利潤，擾亂市場(chǎng)只需，甚至?xí)鞔_限定車位的價(jià)格
對(duì)于這類城市，開發(fā)商的賬基本是明的。一張測(cè)算表套一套基本知道地塊的利潤空間。衍生出來的算賬邏輯和提高出價(jià)能力的方式包括：
（2）做大地下建筑面積，提高車位配比與儲(chǔ)藏室的方式變相提高貨值，能不能賣得掉是另一回事，至少在前期拿地階段有故事可說，賬面是稍微好看的
（3）通過拿地主體去做稅籌，這里面的學(xué)問比較大，虧損的項(xiàng)目公司可以減少后期目標(biāo)項(xiàng)目的所得稅預(yù)繳；利潤比較厚的項(xiàng)目公司摘牌，后期可通過建安、兩費(fèi)分?jǐn)偟确绞浇档投鄠€(gè)項(xiàng)目綜合稅費(fèi)；
對(duì)于這類城市，能否拿地主要考驗(yàn)的是“藝高人膽大”，相比明確限價(jià)的城市而言，有故事可說，有價(jià)格突破空間，至少在內(nèi)部上會(huì)階段就不會(huì)被一棒拍死
核心邏輯在于拿地預(yù)期與市場(chǎng)和政府隱性調(diào)控線的背離，而拿地預(yù)期很多時(shí)候不僅僅是投資經(jīng)理的專業(yè)判斷，更多夾雜著城市公司拿地的非理性迫切，甚至是養(yǎng)團(tuán)隊(duì)的訴求
未來新房價(jià)格更多考驗(yàn)開發(fā)商的操盤能力、產(chǎn)品水平、以及營銷能力。這一類大多政策調(diào)控的壓力并不大，以弱二線和三四線城市為主
現(xiàn)在重新理解下碧桂園為什么在三四線棚改紅利褪去后仍然堅(jiān)定看好的三四線的原因，大抵是因?yàn)槔麧櫩臻g是存在的，且操盤、營銷、產(chǎn)品等與三四線市場(chǎng)深度契合匹配
戰(zhàn)略層面導(dǎo)向基本決定了地塊獲取概率，說實(shí)話，對(duì)于一線投拓人員而言施展空間并不大，但是可以在拿地渠道和方式上進(jìn)行突圍
首先是對(duì)于第一類明確限價(jià)的土拍市場(chǎng)，尤其是市場(chǎng)端較熱的流量型城市，開發(fā)商無論通過什么手段提高貨值，但空間都是有限的
市場(chǎng)總是存在分化的，精準(zhǔn)抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)與客戶需求、甚至是不同業(yè)態(tài)的細(xì)分市場(chǎng)，在合適的地塊做合適的產(chǎn)品，土地-市場(chǎng)-客戶只要匹配的足夠精準(zhǔn)，自然對(duì)地塊有信心，也將體現(xiàn)在出價(jià)能力和獲取概率上
最后，獲取項(xiàng)目渠道上也要多元化，既然對(duì)手在招拍掛市場(chǎng)上拿地不算賬，那就通過“不用算賬”的地塊獲取渠道去突圍，如收并購、勾地、舊改、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等模式
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 對(duì)手拿地不算賬，我該怎么跟他玩？
