10月20日，我國(guó)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月70城房?jī)r(jià)有關(guān)數(shù)據(jù)。

結(jié)合此前發(fā)布的的房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)，我們可以從多個(gè)角度，看到一個(gè)完整的9月中國(guó)樓市表現(xiàn)。

官方數(shù)據(jù)當(dāng)然有它的缺陷，但每月發(fā)布，放到一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間中去思考，一切又顯得很有意義。特別是，當(dāng)行情不那么好時(shí)，數(shù)據(jù)的價(jià)值更加凸顯。

今天杠桿地產(chǎn)結(jié)合官方上述系列數(shù)據(jù)，談?wù)?月樓市，并對(duì)未來(lái)談點(diǎn)看法。

70城中36個(gè)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，52個(gè)二手房?jī)r(jià)格下跌，數(shù)量均擴(kuò)大

先說(shuō)新房。

如下圖，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，9月70個(gè)城市中，有36個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌，最大環(huán)比跌幅為1%，房?jī)r(jià)下跌城市較8月增加16個(gè)。

同時(shí)，環(huán)比價(jià)格漲幅，沒(méi)有一個(gè)城市超過(guò)1個(gè)點(diǎn)。最高的西安、銀川，也就0.6個(gè)點(diǎn)的漲幅。

按照易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的計(jì)算，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，9月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)總體環(huán)比下降0.1%。

他表示，這是2015年5月以來(lái)新房?jī)r(jià)格指數(shù)首次下跌。

接著，杠桿地產(chǎn)說(shuō)說(shuō)二手房。

9月70個(gè)城市中，有52個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，最大環(huán)比跌幅0.8%（牡丹江）。房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量，較8月增加18個(gè)。

而少數(shù)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市中，也沒(méi)有一個(gè)超過(guò)1個(gè)點(diǎn)。

漲幅最高的天津，漲幅也只有0.6個(gè)點(diǎn)。

比較起來(lái)，2021年3月最高峰時(shí)，70個(gè)城市中，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市一度接近60個(gè)。

而上漲城市的減少，已經(jīng)持續(xù)好幾個(gè)月，這個(gè)趨勢(shì)非常顯著。

按照國(guó)統(tǒng)局的解讀，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或下降。

具體來(lái)說(shuō)，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖表來(lái)源|光大證券（特此感謝）

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比方面，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅，也是持續(xù)回落。

單月銷售下滑，但有邊際改善

根據(jù)此前國(guó)統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)，杠桿地產(chǎn)注意到：

第一，單月銷售面積下滑。9月全國(guó)商品房銷售面積16139萬(wàn)平米，同比下滑13.2%，相比2019年下滑6.9%。

圖表來(lái)源|東方證券（特此感謝）

第二，單價(jià)下滑。東方證券計(jì)算9月銷售均價(jià)為9758元/平米，同比下滑3.0%，環(huán)

比下滑3.0%。

1-9月累計(jì)銷售均價(jià)10342元/平米，同比增長(zhǎng)4.7%，相比于1-8月的累計(jì)銷售均價(jià)下滑0.8%。

第三，銷售情況邊際改善。也不都是下滑的消息，比如，光大證券計(jì)算，9月，商品房銷售面積1.61億平米，單月同比下滑13.2%，8月下滑15.6%。

同樣的，商品房銷售額1.57萬(wàn)億元，單月同比下滑15.8%，8月下滑18.7%。

圖表來(lái)源|光大證券（特此感謝）

東、中、西、西北的數(shù)據(jù)，杠桿地產(chǎn)就不挨個(gè)列舉，總之，9 月銷售總體邊際回暖。

不過(guò)，東部與中部回暖幅度較大，西部地區(qū)銷售同比延續(xù)回落趨勢(shì)，銷售面積與金額同比降幅分別擴(kuò)大，區(qū)域結(jié)構(gòu)分化加劇。

第四，2021年總體銷售可能不會(huì)差。億翰智庫(kù)認(rèn)為，由于前9個(gè)月銷售金額，已達(dá)到13.5萬(wàn)億元，如果10-12月月均銷售金額達(dá)到1.3萬(wàn)億元，則2021年銷售金額將再創(chuàng)新高。

通常情況下，房企在第四季度銷售業(yè)績(jī)占比更高，并且2019年和2020年第四季度的月均銷售金額分別是1.4萬(wàn)億元和1.5萬(wàn)億元，因此全年來(lái)看，預(yù)計(jì)銷售金額仍將維持在 17萬(wàn)億元以上。

第五，所以杠桿地產(chǎn)要說(shuō)，2021年房地產(chǎn)沒(méi)有想象中差。考慮到央行表態(tài)軟化、中房協(xié)也開(kāi)座談會(huì)了，且2022年總要習(xí)慣性給一波房地產(chǎn)小周期，2022年房地產(chǎn)也未必就更糟。

倒霉的，主要是那些杠桿高、管控差的房企。

03

開(kāi)工投資和資金面壓力會(huì)讓房企分化加劇，選靠譜公司的房子很重要

研判2022年房?jī)r(jià)或者走勢(shì)，從企業(yè)端來(lái)看，可能有一定價(jià)值。

第一，2022年可售的房子面積，可能會(huì)有異動(dòng)。9月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為17442萬(wàn)平米，同比下降13.5%，與2019年同期相比，下滑15.2%，累計(jì)新開(kāi)工15.3億平米，同比增速持續(xù)下滑。

圖表來(lái)源|東方證券（特此感謝）

圖表來(lái)源|光大證券（特此感謝）

第三，房企資金面持續(xù)收緊，個(gè)人按揭貸款總體也較嚴(yán)。1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金合計(jì)15.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.1%，但是增速較8月末下降了3.7個(gè)百分點(diǎn)。

億翰智庫(kù)總結(jié)，從結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款同比繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，且降幅擴(kuò)大。

自籌資金雖然同比為正，但是杠桿地產(chǎn)注意到，速度放緩。經(jīng)營(yíng)性資金中，定金及預(yù)收款同比增速放緩至 25.6%，個(gè)人按揭貸款同比增速，進(jìn)一步放緩至10.7%。

圖表來(lái)源|億翰智庫(kù)（特此感謝）

單9 月來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金17122億元，同比增速下滑11.2%，前值為下滑6.5%，資金壓力較大。

同時(shí)，上文提到個(gè)人按揭貸款放緩。具體看三季度，7月、8月、9月的按揭同比降幅分別為13.4%、8.0%、6.8%。

有意思，這意味著房企資金回籠也在邊際改善，但主要利好優(yōu)質(zhì)企業(yè)，如果都停擺的企業(yè)、樓盤(pán)，怎么都得不到好處。

第四，購(gòu)房一定要買靠譜公司的，也是杠桿地產(chǎn)本文的結(jié)論。市場(chǎng)早已入冬，但如上數(shù)據(jù)顯示的，邊際在改善，而且這個(gè)趨勢(shì)可能會(huì)延續(xù)。

優(yōu)秀的房企更能受益，一定要明白。

至于二手房，選擇會(huì)更多了。